为什么控制房价过快上涨困难重重

——需求弹性和刚性需求

2010年是政策调控房价年。2010年2月27日，温家宝总理在与网友的在线交流中花了很长时间来谈房价问题。他指出，本届政府要采取多种措施，包括增加住房供给、增加保障性住房、抑制投机性和投资性住房等多种手段来解决房价过快增长的问题。温总理特别强调，本届政府有决心使房价保持在合理价位。但是就在两会闭幕之后的第一天，北京就在一天之内出现了三个地王，为此著名主持人白岩松在2010年3月16日央视《新闻1+1》播出的《政策向下，房价向上》节目中感叹道：“房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算。在两会时，大家都记着总理在工作报告中说要遏制部分城市房价过快上涨这样一种趋势。但是第一天就给总理的报告上眼药，三个地王接连创出高价，而且还没盖楼，价格就已经高出了二手房甚至旁边的商品房，有的时候你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算。”

要理解为什么控制房价过快上涨困难重重，我们还得先认识一下经济学里另外一个重要概念——弹性。

经济学里的弹性概念也是从物理学里借鉴过来的，用来度量一个变量对另外一个变量变化程度的反应程度。弹性的概念及公式较为复杂，不过我们这里只做简单介绍。

我们知道，当一种商品（如牛肉）的价格发生变化时，该商品的需求量会随之发生变化。我们还知道，当消费者的收入水平或者相关商品（如羊肉）的价格等其他因素发生变化时，对该商品的需求也会随之发生变化。同样，当一种商品的价格发生变化时，该商品的供给量会随之发生变化。这只是一个定性的或是一个粗略的认识，假如我们要想具体知道商品需求量或者供给量对价格变化的反应程度的话，比如，当一种商品的价格下降1%时，该商品的需求量或者供给量究竟会上升或者下降多少呢？我们就必须借助于弹性的概念。

一般来说，只要两个经济变量（经济学里经济变量代表的是某个经济数据，比如GDP）之间存在着关系（比如函数关系），我们就可以用弹性来表示一个变量对另一变量变化的反应程度。经济学里，我们把需求量对价格变化的反应程度称为需求的价格弹性，我们把需求量对收入的反应程度称为需求的收入弹性。弹性大（经济学上称为富有弹性），就意味着一个变量对另一变量变化的反应程度强烈，反之，弹性小（经济学上称为缺乏弹性），就意味着一个变量对另一变量变化的反应程度迟钝。一般来说，奢侈品的需求价格弹性大，比如珠宝项链金银首饰等，这些东西价格上涨的时候，人们对它们的需求会大幅度下降；生活必需品的需求价格弹性小，比如基本的衣食住行类商品，这些东西价格上涨的时候，人们对它们的需求不会大幅度地下降。缺乏弹性的商品我们也称为具有刚性需求的商品。

回到房价的例子上来。中国自古以来就有“居者有其屋”（孟子语）的理想和美好愿望，道理很简单，“有恒产者有恒心”（孟子语），人们只有安居才能乐业。到了现代社会，在城市里打拼的人有了房子才觉得过得安心过得舒心，否则的话老是租住别人的房子，心里总不是滋味，因此住房问题可以说是关系到每个人能否避免过上“贫嘴张大民式的幸福生活”的大事。我们可以毫不夸张地说，只要是中国人，无论他现在的处境如何，他都有买房子的欲望，这是最简单的也是最现实的“中国梦”。城市里要结婚的小青年想买房，从高校里毕业的大学生有了稳定的工作后想买房，进入城市工作的农民工兄弟想买房，没有房子或住房条件差的城市居民想买房，这些人构成了对房地产强烈需求或者刚性需求的那一部分，而那些靠投资房子发财的商人或者个人也想买房子，他们构成了对房地产的投资需求或者投机需求部分。刚性需求加上投机需求共同构成了中国房地产市场的庞大需求，再加上房地产只升不降的传说，那么房价不听总理的话不降反升就是理所当然的了。我们用经济学的术语重复一下，就是因为房价的刚性需求很大，导致房价对政策变化的反应程度不敏感，所以房价会不断攀升。可以预见，只有当政府政策彻底打掉投机需求加上一部分虚旺的刚性需求时，房价才会真正地回归理性，老百姓才真正买得起房住得起房。

当然具有刚性需求的商品不只是房子，我们衣食住行中的很多商品都具有刚性需求的特点，比如我们的大多数食品，无论它们的价格是多少，我们都必须购买，因为我们要活命。所以从这个意义上说，粮食的价格可以很高，但是因为粮食年年大丰收，供给量庞大，所以其价格也不会高到离谱的程度，因此有句近似民谣一样的俗语，叫做“手中有粮，心中不慌”。房子的价格之所以居高不下且节节攀升，原因就是人们对住房的刚性需求再加上房子的供给量有限，所以房子不像食品那样价格稳定。

经济学上按需求的收入弹性大小将商品分为正常品和劣等品（低档品），前者的收入弹性大于0（即随着收入的提高需求量增加，如保健品等），而后者的收入弹性小于0（即随着收入的提高需求量减少，如粗粮等），在正常品中又根据收入弹性是否大于1而分出奢侈品（大于1，比如珠宝首饰）和必需品（小于1，如面粉大米等）两类。

此外，我们还可以用经济学上的弹性概念来解释日常生活中薄利多销的经济现象。一种商品什么情况下应该采取降价策略以扩大销售获取利润这要取决于其价格弹性，价格弹性大的商品（如汽车等）因为需求量对价格变化比较敏感，所以可以采取降价促销手段，但是对于价格弹性小的商品（如农产品等）而言，降价只能导致亏损，对销量并无多大影响。