范本：××项目竞争对手楼盘分析报告

本次市场调查，主要针对目前××市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。

第一部分　竞争楼盘总体分析

一、调查说明

（一）调查区域

本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及××市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。

（二）调查对象及数量

本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。

（三）调查时间

5月12日～5月18日。

二、综合分析

本次主要针对“项目周边及××市区在售楼盘”进行了全面调查，目前××市在售楼盘11个，总开发面积近70万平方米，总套数在7000套左右，现已销售近65%。

1. 住宅

本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500～4200元/米2。产品包括多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，3500～4700元/米2；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高5700～8000元/米2。所调查楼盘中××、××、××等楼盘销售情况较好。

2. 商业

本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100米2以上，销售价格为6000～12000元/米2。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。

三、借鉴分析

本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。

（一）借鉴方面

1. 建筑设计方面

（1）××楼盘。“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，××楼盘运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。

（2）××楼盘。目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，××楼盘通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。

2. 营销推广方面

（1）××楼盘。率先在××市运用“体验营销”，让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。

（2）××楼盘。注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可。

（二）失误分析

1. 普遍无样板房、看房通道

在本次所调查的11个楼盘中，仅××城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。

2. 销售人员着装及销讲技巧差

在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅××半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。

3. 销售中心包装及现场气氛营造不到位

在售11个项目中除××楼盘、××楼盘、××楼盘等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。

第二部分　竞争楼盘个案分析

个案分析一：××楼盘

一、楼盘概况

楼盘概况具体见下表。

二、户型、面积种类及分析

户型、面积种类及分析，具体见下表。

特点分析：两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。

三、价格分析

最高价：8200元/米2，层数：叠加别墅。

最低价：3800元/米2，层数：6层。

分析：别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。

四、销售状况分析

××楼盘目前销售状况一般，购房客户多数被其景观、小区品质所吸引，××周边县城有部分客户在此购房。

五、小区配套分析

双气入户供热水；防盗监控系统，可视对讲系统；有线电视、电信宽带等智能化系统；有约1200米2的大型豪华会所；底层有充足的停车位。

六、优、劣势分析

（一）优势分析

（1）交通优势：位于××路与××路汇处，交通便利。

（2）景观优势：小区中央为4000米2大面积水景。

（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。

（二）劣势分析

周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。

七、学习借鉴方面

（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强。

（2）建筑品质方面：多重智能安防。

（3）销售人员技巧及讲解水平。

八、失误及问题方面

无样板房，无看房通道；销售人员着装不统一；销售部无人气，现场气氛不活跃。

个案分析二：××楼盘

（略）