一　不动产财产权自由与限制之辨

（一）不动产与不动产财产权

在财产权利的客体中，不动产作为一种主要的财产形态为各国财产法律制度所普遍重视。在历史上，财产法几乎就是专门处理不动产的，在财产法律制度的诞生地——英国，其财产法主要就是不动产法。后来美国从英国继承的财产法也主要是不动产法。无论是大陆法系民法还是英美法系财产法均承认所有的财产（物）都可以分为不动产和动产。划分的标准通常是看该财产是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值。在空间上占有固定位置，不能移动或者移动后会影响其经济价值的财产，为不动产。能够移动而不会损害其经济价值的财产为动产。不动产的存在往往与附着其上的各种权利密不可分，美国财产法学者约翰·G.斯普兰克林教授甚至认为：“不动产是由土地上的权利以及附着于土地的物（如建筑物、标志牌、栅栏或者树木）上的权利所组成。它包括了地面、地下（含矿藏及地下水）和地面的空间上的一定权利。”[4]《法国民法典》第517条规定，财产，或依其性质，或依其用途，或依其附着的客体而为不动产。

我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》曾对不动产进行过界定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）首次以立法的形式对不动产做出明确定义：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”2007年颁布的《物权法》区分了不动产和动产的财产类型，但却并未对不动产的含义及范围做出明确规定。关于不动产的范围，各国法律以及学者表述均有所差异。但是，土地、建筑物包括房屋的不动产属性基本受到一致的肯定。为了研究需要，如无特别说明，本书所称的不动产包括了土地、房屋和房屋之外的其他建构筑物以及林木等其他土地附着物。

关于不动产财产权的含义，离不开对其上位概念——财产权的准确把握。[5]对于财产权的理解，不同领域的学者们对此均有比较独特的论证，总的来讲，呈现出以下几个特点：

（1）对财产权和财产权的客体一般不作严格区分。如在《布莱克法律词典》中，Property一词即有权利和权利客体两种含义：①是指占有、使用和享用某一特定物品（任一块土地或者动产）的权利，也即所有权（保护私人财产免受政府不当干涉的制度），也可以被界定为权利束；②占有、使用和享受某一特定物品权利所指向的对象。[6]可见，在美国财产法中，通常都将财产权和财产混在一起。财产一般都被定义为与物有关的“权利束”（a Bundle of Right），[7]“这些权利束描述一个人对其所有的资源可以做些什么、不可以做些什么的规定：在多大程度上他可以占有、使用、开发、改善、改变、消费、摧毁、出售、馈赠、遗赠、转让、抵押、贷款或阻止他人侵犯其财产……这样，财产的法律概念就是一组所有者自由行使并且其行使行为不受他人干涉的关于资源的权利”[8]。在大陆法系的典型代表德国，通常也认为财产是“一个人所拥有的经济价值的意义上的利益和权利的总称。它首先包括不动产与动产的所有权以及债权和其他权利，只要它们具有货币上的价值”[9]。在我国，也有学者认为财产是“具有物质财富内容与经济利益相关的民事权利”，此观点显然将财产视为一种含义广泛的民事权利。[10]

（2）把财产和财产权视为法律的产物。英国法律改革运动的先驱和领袖、功利主义哲学的创立者边沁认为：“所谓自然财产是不存在的，财产完全是法律的产物。财产和法律是同生死，共存亡的。在法律被制定之前，财产是不存在的；离开法律，财产也就不存在了。”[11]美国经济学家哈罗德·德姆塞茨（Harold Demsetz）教授1967在《美国经济评论》发表了题为“Toward a Theory of Property Rights”的文章，哈罗德·德姆塞茨（Harold Demsetz）教授写道：“在鲁宾孙·克鲁索的世界里，财产权并不发生任何作用。财产权是社会的工具，它们的重要性来自它们可以帮助一个人建立一些期望，在和其他人交往时他可以合理地保留这些期望。这些期望体现为法律、习惯和社会规范。”[12]

（3）关注的视角不尽相同。对经济学家来说，财产是一种资源，属于某人所有的具有金钱价值和东西的总称。对政治学家来说，财产是一种自由，选择的自由。[13]哲学家一般把财产理解为实现基本价值的工具。一些研究财产的哲学家感兴趣的是财产增进诸如功利、公平、自我表现以及社会进化等价值的能力。[14]法学家们则都是从权利的角度进行分析的，如英国著名法学家威廉·布莱克斯通在其《英国法释义》中将财产权定义为：“财产权是一个人对外部世界的事物所享有并实施的完全排除宇宙内其他任何人的唯一的、专有的控制权，没有什么东西能像它一样如此广泛地激发人类的想象和关注。”[15]不仅如此，公法学者和私法学者在论述财产权时，通常侧重点也有所不同。德国当代著名民法学家卡尔·拉伦茨指出：“原则上，一个人的财产是由这个人所有的具有金钱价值的各种权利的总体构成的。”[16]我国台湾民法学者王泽鉴教授认为：“财产权是指具有经济利益的权利，可再分为债权、物权及无体财产权（智慧财产权：著作权、商标权、专利权）。”[17]与此不同的是，公法学者则更多是从基本权利的视角以及财产权的行使角度对该权利展开研究的，如有学者对财产权的定义为：“财产权是指财产所有人对其财产享有不受国家和其他行使国家委托的权力的组织的限制、剥夺或侵占的权利。”[18]

（4）注重财产权的人格属性。在法国，财产有广义和狭义之分，广义上称之为“概括财产”（Patrimoine），狭义上为“财产”（Le Biens）。财产（Le Biens）最基本的意义是物，更为抽象的意义是现有的与可能存在的，为自然人或法人带来利益，主要与人及其财产权益相关联的权利。概括财产是人格（Personnalité）的外部流露，是人（Personne）在积极与消极的物质利益的阵地上的投射（Projection），是指以同一个人作为积极主体或消极主体、可以用金钱评价并组成一个法律上的整体来考虑的全部法律关系，该财产作为一个整体担保者所有者的全部债务，这一概念是法国财产法与德国法的一个重大差别。由此，归结出以下4个原则：①只有人（自然人或法人）才能拥有概括财产；②任何人都必然有一份概括财产；③人格的持续多久，概括财产与人的联系就会有多久；④一个人仅有一份概括财产。这份概括财产，如同人格一样不可分割，但是这并不意味着一个人不可以享有“非概括财产权利”（Les Droits Extrapatrimoniaux）。在法国，通常财产权是指“概括财产权”（Les Droits Patrimoniaux），这是可以用金钱来评价的权利，具有交换价值（Valeur D’échange）。属于概括财产权的权利为数很多，例如所有权（Le Droit De propriété）或者债权（Le Droit De Créance），诸如出租人收取其出租屋的租金的权利。[19]美国也有学者认为财产就是指人与人之间就一个物而建立的法律关系。美国著名财产法专家菲利科斯·科恩（Felix Cohen）教授也明确指出，财产并不是有体物的集合，而是一系列的关系，进一步说就是人与人之间的关系。[20]韦斯利·纽科姆·霍菲尔德（Wesley Newcomb Hohfeld）教授在20世纪初就认为财产由一系列复杂的具有法定约束力的关系所组成，从而实现了财产法理论的革命。为了准确区分这些关系，他创造了一套分析体系，认为财产所有权人享有四种不同的权能（Entitlements）：权利（Rights）、特权（Privileges）、权力（Powers）和豁免权（Immunities）。[21]

综上所述，关于财产和财产权的含义，学界具有诸多不同见解。然而，更为关键的是，在不同的政治经济环境下，如何确保公民财产权利的实现，怎样最大限度地发挥私有财产的社会功能。通过分析，至少可以得出以下结论：第一，财产权是法律制度的产物，没有法律，便不会有财产权。第二，财产并不单纯指物理上的物，还包括了与物有关的各种权能，是物与权能的结合。“财产在本质上是法律概念，只能以财产权形式表现出来。因而财产与财产权相伴而生，并且是同质同义，属于同一范畴。”[22]循此理解，财产和财产权其实属于同一概念，只是侧重点有所不同，前者侧重强调财产的客观存在，后者更加强调财产中的权能。第三，财产权的核心是财产所有权。在现实中，财产权通常和财产所有权混用，财产权通常被认为是我国《民法通则》所规定的财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产权和财产所有权，不仅在国外，甚至在国内都有同化的趋向。但是，严格来讲，财产权与财产所有权并不是完全相同的概念，财产权的概念远比财产所有权范围广，除了作为核心的所有权之外，还包括了抵押、质押等其他权利，从更广泛的意义上说，甚至还包括了债权。[23]第四，财产权是一种完全排他的权利，但是它从来不是一种绝对的权利。虽然权利主体可以自由行使其支配权和排他权，但是，财产权的行使必须符合法律的规定，同时还要受到其他方面的限制。

本书以不动产准征收为研究对象，因而对于不动产及其权利的界定尤为重要。不动产财产权是财产权的重要类型，符合上述财产权的全部要素。不动产财产权是指不动产所有人对其不动产享有的支配性权利，不受其他任何组织和机构的非法侵占、剥夺或者限制。不动产财产权的核心是不动产所有权，不动产所有人可以对其不动产行使占有、使用、收益、处分等诸多权能。当然，不动产财产权是一个外延极为丰富的权利类型，正如美国财产法学者所言，它不是一项具体的权利，而是一个“权利束”，不仅包括不动产物权（包含他物权或者限制物权[24]），还包括了不动产债权。台湾学者谢哲胜教授认为：“不动产财产权具体定义为：可以直接支配房屋和土地等不动产，并享有其利益的权利，包括房屋和土地的所有权，以及存在于土地和房屋上的各种权利。”同时他又进一步指出：“既然强调是存在于土地和房屋上的各种权利，则对于单纯的对人权，如一般契约的对人请求权和损害赔偿请求权，则不在不动产财产权的范围，而不动产租赁的承租人，可以直接支配占有不动产，因此，也在不动产财产权的概念范围内。”[25]不动产财产权作为公民最重要的财产权利，不仅在宪法中被作为基本人权而受到普遍性保护，而且也是各国民事法律中最重要、最核心的内容。应当说明的是，就不动产财产权本身而言，包括了国家所有的不动产（公物）财产权、集体所有的不动产财产权和公民与法人以及其他组织所拥有的私有不动产财产权，如无特别说明，本书不动产准征收的研究对象主要是私有不动产财产权，当然也包括集体不动产财产权。

（二）不动产财产权的法律保护

1.个人主义与财产权绝对原则

在西方财产法的发展史中，公民个人利益始终处于核心地位。即使在当代，在考虑社会利益时，也要充分顾及公民个人之利益，因为社会利益是存在于个人生活之中的利益，社会利益与个人利益休戚相关，社会利益最终体现为人的利益。也正因为此，有学者认为，个人主义精神就是“美国精神”。[26]

财产权是公民的基本权利，是保障公民基本生活的基础。关于财产权的保护，以个人主义为基础的“财产权绝对原则”在西方近代财产法发展历程中发挥了非常重要的作用。“财产权绝对原则”强调财产权是绝对性的权利，财产所有人对其财产应享有绝对的自由，禁止随意剥夺和限制财产权人的权利。这一原则主要来源于自然法学代表人物洛克的财产学说。他把生命、自由和财产的权利视为人与生俱来的自然权，指出：“人们联合成为国家和置身于政府管理之下的重大和主要的目的，是保护他们的财产……虽然在参加社会时人们放弃他们在自然状态中所享有的平等、自由和执行权，而把它们交给社会，由立法机关按社会的利益所要求的程度加以处理，然而这只是出于各人为了更好地保护自己、他的自由和财产的动机，社会或由他们组成的立法机关的权力绝不允许扩张到超出公众福利的需要之外，每一个人的财产它们都必须加以保障，以防止上述三种使自然状态很不安全、很不方便的缺点。”[27]在洛克看来，“财产权绝对原则”意味着财产所有人不仅可以任意处置自己的财产，更重要的是不受政府的侵害，否则就不是财产权了。他说：“如果别人可以不经我的同意有权随意取走我的所有物，我对于这些东西就确实并不享有财产权。”[28]这一原则用宪法表达就是“私有财产神圣不可侵犯”，而且主要是防止公权力的侵犯，政府未经本人同意，“不能取走任何人的财产的任何部分”，“他们所有的财产，无论多少，是他们自己的，并由他们自己处理，而不是听凭征服者处理，否则它就不成其为财产了”[29]。此后，英国学者布莱克斯通继承并发展了洛克的财产权绝对理论，主张财产权是权利人所享有的一种独有的、专断的支配权，法律不允许任何人和团体未经同意或在未提供充分补偿的情况下征用权利人的个人财产。例如，根据英国普通法的传统，住宅（House）被视为是英国人的城堡（The Englishman's Castle ），是公民休息和抵御侵害的“防御工事”，即使是英王也不得进入。[30]洛克和布莱克斯通的财产权绝对保护主义理论，对后来美国宪法以及财产法产生了深刻的影响，并在一定程度上影响了其他国家宪法的发展。这种观点，同样也影响到司法实践，法官也认为，其阐明了财产权的实质性特征。[31]财产权绝对原则意味着所有权人对其财产不仅拥有控制和支配权，甚至还包括了滥用其财产的权利，只是为了损害他人的目的而使用自己财产的权利具有准附属权利的性质。[32]

2.不动产财产权的法律保护

法律对于不动产财产权的保护，主要目的在于确认和保护公民的不动产财产权利，并防止该权利遭受不法侵害。不动产财产权的法律保护，不仅包含了公法的普遍保护，也包含了民事法律的具体保护。在各国的现代经济法律中，也有大量保护公民不动产财产权利的成文法律规范。

不动产财产权的宪法保护，是其获得其他法律保护的源头和根基，旨在保护所有公民平等地享有财产权。[33]1789年的法国《人权宣言》就庄严宣布了：“财产是神圣不可侵犯的权利。除非当合法认定的公共需要所显然必需时，且在公平而有预先赔偿的条件下，任何人的财产不得受到剥夺。”[34]美国宪法第四、第五修正案也分别规定：“人民的人身、住宅、文件和财产不受无理搜查和扣押的权利，不得侵犯……不经正当法律程序，任何人不得被剥夺生命、自由或财产。不给予公正补偿，私有财产不得被征收作为公共使用。”[35]此后，财产权的保障逐渐成为近代以来各国宪法不可或缺的核心内容，在事实上构成了近代宪法、近代自由国家赖以确立的支点。[36]1868年，美国宪法第十四修正案又进一步强调：“任何一州，都不得制定或实施限制合众国公民的特权或豁免权的任何法律；不经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；在州管辖范围内，也不得拒绝给予任何人以平等法律保护。”上述规定不仅宣告了公民私有不动产财产权（当然也包括其他财产权在内）的神圣不可侵犯，更是对政府公权力的行使规定了明确的限制，以确保不动产财产权的稳定性。此后，1948年的《世界人权宣言》第17条规定：“（一）人人得有单独的财产所有权以及同他人合有的所有权。（二）任何的财产不得任意剥夺。”这一规定，对于推动各国公民财产权的宪法保护以及财产权的国际保护，具有划时代的重要意义。我国宪法对于公民财产权的保护，经历了一个长期而复杂的过程，每一次宪法的修改，我国都毫无例外地将公民财产权的保护作为重中之重。从中国宪法的演进史可以清楚地看到我国公民私有不动产财产权（包括其他财产权利）的确立和法律保护的历史轨迹。从突出强调保护公有财产到确认保护公民的生活资料所有权，再到所有权范围扩张至其他合法财产，到最终确立“公民的合法的私有财产不受侵犯”，既表现出国家对公民基本权利的一贯重视和立法保障，同时也反映了我国宪法与时俱进、适时调整的发展历程，是我国依法治国、建设社会主义法治国家的重大创举。2004年《宪法》第22条修正案明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这一规定，成为公民不动产财产权最为重要的法制保障，对于我国公民不动产财产权的法律保护具有里程碑式的重要意义。

除了宪法保护之外，不动产财产权的公法保护还体现于各国行政法、刑罚以及程序法中。行政法对于不动产财产权的保护主要通过两种方式实现，一是通过行政机关依法行使行政权力，保护公民的私有不动产财产权；二是通过行政相对人对行政权力行使范围和程序的监督，并最终通过法律救济达到保护不动产财产权的目的。[37]不动产财产权的刑法保护，主要在于通过打击和惩处各种严重侵犯公民财产权的犯罪行为，以达到保护公民私有不动产财产权的目的。

不动产财产权的私法保护，主要以民法为核心的民事法律的保护，具体表现为物权法、合同法、侵权行为法以及继承法等部门法律对不动产的保护。如果说宪法是保护不动产财产权的第一道栅栏，那么民法就应该是保护不动产财产权的第二道栅栏。比较而言，宪法保护是根本，也是基础，侧重对公民不动产财产权的普遍保护和平等保护，并且对政府公权力的行使设定边界。而民法的保护，主要是对宪法基本权利的具体化，是调整平等主体之间的财产关系，既包括静态的财产关系，也包括动态的财产流转关系。

在整个法律体系框架内，对不动产财产权的法律保护，除了上述法律部门，还包括了经济法的保护，当然，保护的视角和目的也有所不同。以“社会整体利益”为本位的现代经济法旨在通过弥补市场自我调节的缺陷，来实现对私有不动产财产权的调整和保护。经济法对不动产财产权的保护主要是通过财税法、竞争法、公司法、产品质量法等部门法律来完成的。

（三）不动产财产权的限制

1.“个人自由主义”到“社会利益”：财产权限制的提出

不动产财产权虽然具有排他性，但是它却并非一项不可限制之权利。事实上，任何权利在法律上都是要受到限制的，不存在不受任何限制的绝对性的权利，包括私有不动产财产权在内。虽然财产权绝对原则曾为西方各国学者以及法律实践长期推崇，但是各国的法律实践并没有沿着这一理论轨迹走得更远。实际上，“财产权的无条件的不可剥夺性只是一句豪言壮语，在革命的狂热和宪法的曙光中，人们很容易在屋顶上为它呐喊，但事后冷静下来，真要实践它却几乎是不可能的”[38]。诺瓦克（William Novak）、霍兹沃思（Holdsworth）、爱德华·柯克等学者也先后提出了自己对财产权限制的主张和看法。[39]

19世纪末财产权社会化思想的兴起，使得人们在推崇财产权个人主义的同时，开始逐渐关注社会公共利益。自20世纪开始，西方财产权保护的视点逐渐由“个人自由主义”转向“社会利益”，“社会利益代替个人自由成为法律的支配性原则，财产权的绝对性理念遭到摒弃，而代之以财产权的限制和财产责任的强化”[40]。财产权社会化思想也逐渐为各国法律所接受，其中以德国最为典型。德国1919年《魏玛宪法》第153条规定：“财产权由宪法予以保障，其内容及其限度，由法律定之。财产权负有义务，其行使应同时有利于公共福祉。”自此以后，世界各国有关财产权的立法莫不以财产权社会化思想为基础，对私人财产权加以限制。[41]这一规定在1949年颁布的《联邦德国基本法》（Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland）第14条得到重申和加强：“保障财产权和继承权。有关内容和权利限制由法律予以规定。财产应履行义务。财产权的行使应有利于社会公共利益。只有符合社会公共利益时，方可准许征收财产。”上述财产权保护观念的转变和立法的调整，清晰地表明了近现代不动产财产权由保护到限制而逐渐趋向合理的过程。

2.不动产财产权限制的必要性

虽然私有财产权的存在得到各种理由的支持，但是，没有一种理由会支持不受限制的、绝对的财产权利。相反，每个理由会都要求对所有人自知的范围给予明确的限制。[42]对于不动产财产权的限制，主要是出于以下理由：

（1）维护“公共利益”的需要。公民个人私有不动产财产权的自由行使，将会造成分散决定，这些分散决定缺乏对整个社会的总体经济目标的考虑以及所有法律价值的整体考虑，因而为了“保护社会整体利益最大化”，需要法律对不动产财产权进行一定之限制。[43]

为了公共利益的需要而对不动产财产权进行限制，这是国家干预公民私有不动产财产权的正当性基础，也是限制合法性的前提。“由于公共利益和平衡各种利益的需要，国家在推行各种社会政策时可以对个人的财产权利进行某些限制，这是实现经济、社会和文化权利需要国家履行积极义务的表现。”[44]因此，只有在符合公共利益的前提下，政府才能对公民私有不动产财产权实施适度的限制，否则，便有可能构成侵权。这一点，已为当今各国宪法所肯定，成为限制公民权利的首要依据。[45]

（2）克服不动产财产权负外部经济效应的需要。“外部效应”属于经济学的概念范畴，主要是指某一经济主体的经济行为对另一经济主体产生的外部影响，这种外部影响可能是某些利益的给予，也可能是某些成本的强加。据此，外部效应可以分为正外部经济效应和负外部经济效应。这一理论也同样适用于不动产财产权利的行使。不动产财产权正外部效应主要是指不动产所有人的权利行使使他人受益而无法向后者收取费用的现象。不动产财产权负外部效应是指不动产所有人的权利行使使他人利益受损而无法补偿后者的现象。对于不动产财产权的限制，主要是出于克服其负外部经济效应的需要，防止权利人的行为影响其他社会主体的合法利益，增加他人的外部成本。

（3）防止权利滥用的需要。“正义是法律制度的本质目的所在，但是毫无限制地行使权利将会违背这一目的。防止这一局面出现的主要手段就是权利滥用理论。”[46]防止权利滥用和克服负外部不经济效应，实际上是有一定关联的，只是角度不同而已。不动产财产权的行使，有一定的边界，权利人必须在合理的边界范围内行使其权利，否则即构成权利滥用。权利滥用从来都不是法律所许可和追求的，防止权利滥用，已为现代各国法律所肯定。[47]从公法到私法，从宪法到各具体法律部门，均有防止权利滥用的相关规定。我国《宪法》第51条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”宪法中这一限制性条款，被视为是限制公民权利、防止权利滥用最重要的宪法依据。

（4）政府行使“公权力”的客观需要。政府“公权力”又称为“警察权”（Police Right），政府行使公权力，目的不仅在于管理国家事务、维护财产秩序，也是公民不动产财产权得以保障的重要途径。政府“基于公权力的行使，制定相关法律或行政法规，使不动产财产权的规范符合公平或效率，增进全民福祉，是公权力的正当行使，有其正当化的理由。所以，政府代表国家行使公权力，制定限制不动产财产权的法律或行政命令，即是限制不动产财产权的法律基础。”[48]

3.不动产财产权限制的范围

法律对于财产权的限制，主要以对不动产的限制为主。不动产财产权的限制，主要是指不动产财产权的行使必须负有一定程度的社会义务，因此对其全部或部分权能实行的适度之外在约束。值得说明的是，关于权利限制属于内在约束还是外在约束，学界有两种不同的看法。部分学者主张权利“内在限制说”，认为凡是权利必然内含限制，所谓“基于公共利益、国家法秩序要求对权利的限制，也只是从权利的内部进行的必要的限制”[49]。内在限制理论认为，所有权本身就蕴含着义务和限制，因此，限制和拘束理应为所有权的本质内容。“外在限制说”认为权利本身并不包含限制，权利的限制是一种外在的限制。虽然该学说也承认权利应该受到限制，但是又主张“权利本身是可以无限制的状态而存在的，限制与权利并无必然的联系，只有当要求权利与其他个人的权利或者公共利益和谐相处时，这种联系才凸现出来”[50]。作者以为，权利限制在本质上属于外在限制，权利限制不应该包含在权利的自身范畴内，否则的话，不仅会无限扩大权利的外延，造成理解上的混乱，也可能因此为“公权力”过度干预公民私有财产提供借口。

对于不动产财产权的限制，应该从广义和狭义角度进行界分。广义上的不动产财产权限制既包括对不动产财产权的一般限制，也包括了对不动产财产权的剥夺（如国有化、征收、没收等）。狭义上的不动产财产权限制仅限于一般意义上的权利行使之限制，不包括财产所有权的剥夺。应该特别强调的是，在狭义上的一般限制和财产权剥夺之间，事实上还存在着一段较为模糊的地带——对不动产财产权的“过度限制”，由于外在因素（主要是公权力）的过度之干涉（尚未剥夺），权利人实际已经难以实现其不动产利益，此种限制无法归入财产权的剥夺范畴，纳入狭义上的限制也明显不尽合理。本书的研究，将主要着眼于不动产财产权的过度限制，从制度层面探讨过度限制的认定及其救济。

4.不动产财产权限制的方式

关于权利限制的方式，可以有不同的诠释。如有学者认为，对权利限制的具体方式主要有三种情形：（1）剥夺一部分权利，一般作为刑罚的附加刑使用，如对正在服刑的犯人选举权的剥夺；（2）停止一部分权利，如当国家处于紧急状态时对公民某些权利的暂时限制；（3）出于社会公益、公共福利而对特定主体（如对公务员不得加入政党、进行某些选举活动的规定）、特定权利（如公民的财产权）加以限制。[51]此种观点显然是在广义的基础上对权利限制方式的解读。还有学者在论及私有财产所有权的限制时，认为所有权的限制主要表现为：（1）对土地所有权的客体范围和效力范围的限制；（2）所有权行使方式的限制；（3）所有权人自己设立的限制；（4）公法对所有权的限制。[52]此外，大多数学者普遍认为，权利的限制包括了公法限制和私法限制两种方式。

对于不动产财产权的限制方式，应该分为法定限制和约定限制两种方式。法定限制是指通过法律规范为公民不动产财产权设定合理的界限，限制不动产财产权的行使。约定限制是指不动产所有人通过合意的方式在其不动产权利之上设定的负担，从而限制自己的权利。[53]法定限制属于强制性的限制方式，包括公法限制和私法限制。其中，公法的限制是最主要的限制方式，也是私法限制的依据和基础。不动产财产权的公法限制必须是基于社会公共利益或者利益平衡的需要，正如有学者所言，“20世纪以来公法对于私人财产关系的介入体现了下述几个方面的政策的需要：第一，促进财产的流动、交易、投资与增长（如防止对于财富的控制永久化的规则）；第二，保护财产关系双方的利益平衡，特别保护弱势一方（如租赁法对业主权利、抵押法对出押人权利的限制）；第三，维持人的基本生活需要（如关于住房政策和法律）；第四，保护环境和生态（如城市规划法、动物保护法）”[54]。不动产财产权的公法限制以宪法限制为核心，也包括了行政法、刑法等其他部门法律规范的限制。2004年我国《宪法修正案》在确立“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一重大保护条款的同时，也对公民财产权的限制做了严格的规定，在原法第51条的基础上，又通过两个限制性条款的修订为政府公权力干预私有财产权确立了宪法依据，该修正案第20条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第22条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”根据上述规定可以看出，在我国，以宪法为核心对不动产财产权的限制主要是以征收和征用的方式进行的。此外，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）等法律中确立的不动产没收、土地使用权收回也是重要的限制方式。

私法关于不动产财产权的限制，主要是为了防止不动产财产权利滥用和不动产相邻关系而对不动产所有权的限制。如依照《德国民法典》第903条的规定，所有权人只有在不违反法律和第三人利益的范围内，才可以随意处分其物。该法第905条又进一步对所有权的限度做了划定：土地所有权人的权利扩及于地面上的空间和场面下的地层，但所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有权人无利害关系的高空和地层中所进行的干涉。在我国，不动产财产权的私法限制主要来自民法特别是物权法，主要表现为：第一，《民法通则》中确立的“诚实信用原则”和“公序良俗”等基本原则是对不动产财产权最基本的限制；第二，不动产财产权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第三，不动产相邻关系中，相邻各方应当互相为对方提供必要的便利，并容忍来自相邻一方的轻微的侵害；第四，他物权制度的设定在一定程度上也是对不动产物权的限制；第五，重申和完善了《宪法》规定的不动产征收、征用制度。[55]

此外，从内容的角度分析，不动产财产权的限制还可以分为整体限制和部分限制。以权利限制是否适用于紧急情形，还可以分为一般情形下的权利限制和紧急情形下的权利限制。紧急情形下的权利限制又可以分为两类：一类是国家遭遇紧急状态时的权利限制，如遭遇自然灾害或者发生战争；另一类是私主体在遭遇紧急状态时的权利限制，如紧急避险。[56]