1.61 房屋出租的增值税计算与房产税税收策划

问 在房产出租过程中，税负最重的税种就是房产税，请问，有什么办法可以合理降低房产租赁的税负？

答 合理降低房产租赁中房产税的方法就是利用《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）的法规空白和各地政策不一致的空间。

例1-39 甲房地产公司有一幢自持出租的商厦，该商厦属于“营改增”之后的新项目，适用一般计税方法计税。2017年1月，甲公司将商厦出租给A商贸公司，年租金（含税） 5550万元。该商厦的物业管理服务由其全资的物业管理公司承担，物业管理年度服务费（含税）530万元。此项出租房产房屋，每年房产税高达600万元。请问，有什么方法可以合理降低房产税？

[案例分析]

（1）2017年应缴增值税计算。

租赁增值税销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550（万元）

但是房产租赁业务可以取得的进项税额很少，因此，对于房产租赁业务，销项税额几乎就是应纳增值税额。

物业管理增值税销项税额=530÷（1+6%）×6%=30（万元）

销项税额合计=550+30=580（万元）

（2）2017年应缴房产税。

《房产税暂行条例》规定，出租房产依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

应缴房产税=5550÷（1+11%）×12%=600（万元）

应缴房产税大于增值税，税负很重。

[税收安排]

（1）对转租赁业务是否征收房产税，《房产税暂行条例》没有规定，这是税收法规的空白。根据“法无规定不可为”的行政执法原则，如果甲公司按60%的租金（含税）3330万元出租给物业公司；租金3000万元，增值税额330万元，甲公司给物业公司开具增值税专用发票，物业公司可以抵扣进项税额330万元，不会多缴纳增值税。

（2）物业公司以5550万元的价格将商厦出租给A商贸公司，给承租人开具增值税专用发票，租金5000万元，增值税额550万元，扣除进项税额330万元，应缴纳增值税额220万元；另外，物业公司仍然收取物业管理服务费500万元，增值税税率6%，价税合计530万元。

（3）纳税效果分析。

甲公司租赁增值税销项税额=3330÷（1+11%）×11%=330（万元）

物业公司租赁增值税额=5550÷（1+11%）×11%-330=220（万元）

租赁业务增值税额=330+220=550（万元），无变化。

物业公司增值税额=530÷（1+6%）×6%=30（万元），无变化。

增值税合计=330+220+30=580（万元），应纳增值税额无变化。

应缴房产税=3330÷（1+11%）×12%=360（万元）

房产税降低=600-360=240（万元）

（4）纳税难点的克服。

迄今为止，财政部、税务总局对房产转租赁业务是否征收房产税尚无有明确规定。按照“依法征税，应收尽收，坚决不征过头税”的要求，税法没有征税规定的，各地不应当征税。现在，对于房产转租赁业务征收房产税的情况是，有的地区全额征税，有的地区按差额征税，有的地区不征税。但是，无论税务机关对转租赁业务怎样征税，均无法律依据。

《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地[1996]42号）曾经规定：“现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，现我局决定，本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”

上海市地税局经请示国家税务总局同意后，对转租赁业务不再征税，这一点可供各地参考。