1.76 “买一赠一”促销商品房的财税处理方法

问 当房地产市场不景气时，房地产开发企业也会采取一些促销手段如“买一赠一”等，此时应如何开具增值税发票，如何计算增值税额？

答 长期以来，对企业为促销采取的“买一赠一”手段，税务机关一直不予认可。税务采取的处理方法是，“买一赠一”视同销售征收增值税或营业税，“买一赠一”属于非公益性捐赠，调增应纳税所得额征收企业所得税，参加“买一赠一”的个人接受的赠品属于偶然所得，应对其征收个人所得税。学术界认为，赠送有两种情况，一是出于感情需要的赠送。例如，我国某地发生自然灾害，大家出于爱国之心、同胞之情纷纷解囊相助；二是“买赠”，赠是手段，卖才是目的，实质是商业折扣。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

企业收到一笔货款，给付两件以上的货物，实际是商业折扣。企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

例1-51 2017年9月，甲房地产开发公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋，含税价560万元，赠送一个地下车库，含税价20万元，请计算别墅、车库的销售收入，增值税发票如何开具？

[案例分析]

别墅折扣后的含税价=5600000÷（5600000+200000）×5600000=5406897（元）

车库折扣后的含税价=5600000÷（5600000+200000）×200000=193103（元）

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

如何在同一张发票上分别注明？《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函〔2010〕56号）规定，纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

以别墅为例，开具增值税发票。

原价不含税销售额=5600000÷（1+11%）=5045045（元）

折扣后不含税销售额=5406897÷（1+11%）=4871078（元）

折扣额=5045045-4871078=173967（元）

折扣后的增值税额=4871078×11%=535819（元）

在增值税发票的“金额”栏填写：销售额5045045元，折扣额173967元，折扣后销售额4871078元，“税额”535819元。价税合计5406897元。

《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）规定，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例有关规定，现对企业和单位在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：

（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务。

（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。

（3）企业为累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。