8 因商品房存在质量问题造成逾期交房的责任承担

——顾欣诉苏州朗华置业有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第05429号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：顾欣

被告（上诉人）：苏州朗华置业有限公司

【基本案情】

2013年5月25日，顾欣与苏州朗华置业有限公司（以下简称郎华公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定顾欣向郎华公司购买苏州市吴中区木渎镇精装修商品房一套。合同约定，郎华公司应当在2013年9月30日前，取得房屋交付使用通知书并将房屋交付顾欣使用。郎华公司于2013年9月30日取得商品房交付使用通知书，通过交付使用备案。2013年9月27日，郎华公司以邮政特快专递形式通知顾欣于同月30日办理房屋入住手续。顾欣在办理房屋交付手续时，发现涉讼房屋存在水管损坏、地龙骨由于渗水受损、房屋客厅和房间的地板被泡水、地面保温层受损、踢脚线及墙面油漆部分受损等质量问题，故顾欣未接收房屋。经郎华公司维修后，双方于2013年12月31日办理了房屋交接手续。郎华公司于2013年12月13日取得涉讼房屋的所有权初始登记，但至今未为顾欣办理房屋的所有权登记手续，致顾欣目前尚未取得房屋所有权证。顾欣诉至法院要求朗华公司支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证的违约金。

【案件焦点】

拟交付商品房存在较为严重的质量问题，购房人无法正常居住使用的，逾期交房的责任如何承担。

【法院裁判要旨】

江苏省苏州市吴中区人民法院审理认为：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况是涉及购房人合同目的的重大因素。本案中的涉讼房屋是应按精装修要求交付的房屋，就房屋质量问题，结合问题的严重程度、出现质量问题后原告实际无法正常居住使用房屋的实际情况、实际维修工程量较大和维修工期较长等因素及日常生活经验法则综合考量，法院认定涉讼房屋存在的问题属于严重影响购房人居住使用的质量问题。顾欣发现房屋存在严重影响居住使用的质量问题后拒绝接收房屋符合法律规定和当事人之间的约定，故依法确定房屋实际交付时间为完成维修并实际交付之日。郎华公司提出按《商品房买卖合同》约定，顾欣未在被告通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自被告通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，被告不承担逾期交房的违约金的抗辩意见不予采纳。双方有关房屋拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的负担等相关问题，具有明确的指向性、适用性，不能作不利于购房人的任意、扩大解释，不能在涉及房屋质量争议的案件中以此作为认定房屋交付时间的依据。而且，若据此约定限制购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题的房屋或主体结构质量不合格的房屋之权利，将使购房人和开发商之间的权利义务严重失衡和不对等，轻易排斥因故未能及时收房的购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题或主体结构质量不合格的房屋之权利，显失公正，亦有违诚信原则，严重损害购房人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

被告苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告顾欣支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金共计人民币85000元。

一审宣判后，苏州朗华置业有限公司不服提出上诉。上诉的主要理由为：涉案房屋的质量问题均系一般质量问题，维修范围并非实际切实需要维修的部分。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条的规定，一般质量问题不影响房屋交接手续的办理，被上诉人不得拒绝收房。故上诉人并无逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。苏州市中级人民法院认为：案件争议焦点之一是朗华公司是否应承担逾期交房的违约责任。该院认为，房屋交付时存在的质量问题以及维修势必会影响到房屋的正常居住使用，在质量问题修复之前顾欣拒绝接收房屋，有合法合理的事由，并无不当。朗华公司维修完毕后，双方于2013年12月31日办理了房屋交接手续。故顾欣要求朗华公司按合同约定承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。

江苏省苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

开发商通知业主办理房屋交付手续，但拟交付商品房存在较为严重的质量问题，购房人可以拒绝办理交房手续并由开发商承担逾期交房违约责任。理由如下：

1.房屋质量问题达到严重影响正常居住使用的程度，应当赋予购房人拒绝收房的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况是涉及购房人合同目的的重大因素。原、被告《商品房买卖合同》附件五的约定也明确了双方有关房屋存在严重影响居住使用的质量问题的，原告可以拒绝收房的意思表示。本案中的涉讼房屋是应按精装修要求交付的房屋，就房屋质量问题，结合问题的严重程度、出现质量问题后原告实际无法正常居住使用房屋的实际情况、实际维修工程量较大和维修工期较长等因素及日常生活经验法则综合考量，法院认定涉讼房屋存在的问题属于严重影响购房人居住使用的质量问题。房屋质量问题达到严重影响正常居住使用的程度，就应当赋予购房人拒绝收房的权利，否则将导致利益失衡。

2.《商品房买卖合同》有关视为交付的约定应作限缩、合理解释，不宜以此条款排斥购房人主张开发商逾期交房违约责任的权利。《商品房买卖合同》约定，购房人未在开发商通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自购房人通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，开发商不承担逾期交房的违约金。首先，从该约定的内容和文义来判断，可以确定该约定的拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的负担等相关问题，具有明确的指向性、适用性，不能作不利于购房人的任意、扩大解释，不能在涉及房屋质量争议的案件中以此作为认定房屋交付时间的依据。其次，若据此约定限制购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题的房屋或主体结构质量不合格的房屋之权利，将使购房人和开发商之间的权利义务严重失衡和不对等，轻易排斥因故未能及时收房的购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题或主体结构质量不合格的房屋之权利，显失公正，亦有违诚信原则，严重损害购房人的合法权益。

编写人：江苏省苏州市吴中区人民法院 史华松