- 土地矿产法律实务操作指南:第九辑(不动产登记专辑)
- 国土资源部不动产登记中心(国土资源部法律事务中心)编著
- 1332字
- 2020-08-27 16:37:08
问题33 房屋和土地分别抵押,效力如何[10]
【问题】
开发商甲公司在某城区拥有一块土地,为进行房地产开发,公司将其抵押给A银行,并办理了土地抵押权登记。随后,房屋顺利完工,甲公司又以该楼房为担保物,向B银行贷款,并办理房屋抵押登记手续,但是并未在土地管理部门办理土地抵押登记。后来,甲公司无力偿还A银行和B银行的债务,同时被两家银行要求实现抵押权。两家银行应当如何受偿?
【解答】
我国立法坚持“房地一致原则”,即建筑物的所有权人与建筑物所占用土地的使用权人保持一致。《物权法》第一百八十条列举的可抵押的财产中,建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权均可成为抵押权的标的。由于一直以来我国不动产统一登记制度尚未完全建立,实践中往往出现土地和房屋分别抵押的现象。对于此类现象应当根据《物权法》的有关规定,对抵押权人的利益做出合理安排。
一、单独抵押土地使用权的,抵押效力不及于地上新建的建筑物
《物权法》第二百条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”因此,对于地上没有建筑物的土地使用权,法律允许土地使用权单独进行抵押,并且地上新建的建筑物不属于抵押财产的范围,但是抵押权实现时,为了保障“房地一致”,应当对房地一并处分,来实现土地使用权和房屋所有权的使用价值和交换价值。
二、单独抵押房屋的,所在土地的建设用地使用权一并抵押
《物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”根据该条规定,地上建筑物抵押的,建设用地使用权也应当一并办理抵押手续。即使抵押权人只办理了房屋抵押登记,没有办理建设用地使用权抵押登记的,建设用地也应作为抵押财产进行处置。
三、抵押权实现的顺位上,办理了抵押登记的抵押权优先
在已经对土地进行抵押的情况下,再对地上建筑物进行抵押,会构成对土地使用权的重复抵押,即债务人以同一抵押物分别向数个债权人进行抵押的行为。《物权法》第一百九十九条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。”虽然法律规定抵押地上房屋的,建设用地使用权视为一并抵押,但是此时土地上设立的抵押权属于未登记的抵押权,缺乏公示效果。为了保护交易安全,特别是第三人的利益,在受偿顺序上未登记的抵押权要劣后于已经登记的抵押权。
本案中,A银行对登记了的土地享有抵押权,但对地上建筑物不享有抵押权;B银行同时对土地和地上建筑物享有抵押权,但是由于土地的抵押权并未办理登记,因此在实现顺序上劣后于已经登记的抵押权。因此,在两家银行实现抵押权时,应当对土地和房屋一并进行处置,但是土地的价值和房屋的价值应当分别进行评估和划分。在土地价款上,A银行优先于B银行受偿;在房屋价值上,B银行独自受偿。
(刘志强)