2015年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（中级）》真题及详解

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．店铺内柜台的摆放体现的是（　　）。

A．微位置

B．小位置

C．方位

D．朝向

【答案】A

【考点】区位中的微位置

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有大位置、小位置、地址和微位置四个层次。其中，微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。美国埃斯德·劳德经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

2．房地产市场价格变动与房地产市场（　　）正相关。

A．供给

B．需求

C．成交量

D．空置率

【答案】A

【考点】房地产供给规律

【解析】决定房地产供给量的因素之一是该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。用房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，就是一条向右上方倾斜的供给曲线。

3．级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动（　　）的转化形态。

A．在同一块土地上连续投入产生的每次级差超额利润

B．投在等面积不同土地上产生的级差超额利润

C．投在不同面积的土地上产生的级差超额利润

D．投在不等面积不同土地上产生的全部利润差额

【答案】B

【考点】级差地租理论

【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。其中，级差地租Ⅰ是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

4．将城市分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市，是按（　　）划分的。

A．城市用地结构

B．城市道路格局

C．城市商业格局

D．城市地形地貌

【答案】B

【考点】城市的分类

【解析】城市的分类包括：①按城市人口规模，将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。②按城市行政等级，将城市分为直辖市、地级市、县级市和建制镇。③按城市职能，将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。④按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等。⑤按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。⑥按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。⑦按城市内部结构，可将城市分为单中心城市和多中心城市。⑧按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

5．大量乡村人口向城市迁移，城市人口规模不断扩大，城市发展处于（　　）阶段。

A．绝对集中

B．过度集中

C．相对集中

D．相对分散

【答案】A

【考点】城市发展演变的绝对集中阶段

【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变阶段包括：①绝对集中阶段，指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。②相对集中阶段，指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。③相对分散阶段，指进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现了郊区化的前兆。④绝对分散阶段，指进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化以至逆城市化时期。

6．国家征用房屋取得的是该房屋的（　　）。

A．所有权

B．使用权

C．处分权

D．收益权

【答案】B

【考点】房地产征用的概念及特点

【解析】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为。征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人。

7．国有土地上房屋征收补偿协议由（　　）和被征收人签订。

A．房屋征收部门

B．房屋征收实施单位

C．房屋征收主体

D．房地产评估机构

【答案】A

【考点】房屋征收补偿协议的当事人

【解析】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

8．国有土地上房屋征收补偿费用足额到位的时间应是（　　）。

A．做出房屋征收决定前

B．实施房屋征收前

C．被征收房屋价值评估后

D．签订补偿协议后

【答案】A

【考点】做出房屋征收决定的准备工作

【解析】《房屋征收条例》对做出房屋征收决定设置了三个前置条件，包括：①确需征收房屋的各项建设活动，应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应广泛征求社会公众意见，经过科学论证。②市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估。③做出房屋征收决定前，征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。

9．房屋被征收人对房地产评估机构复核的评估结果有异议的，可以向（　　）申请鉴定。

A．房屋征收部门

B．另一家房地产评估机构

C．房屋征收指导部门

D．房地产价格评估专家委员会

【答案】D

【考点】被征收房屋价值的评估

【解析】房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

10．集体建设用地不包括（　　）。

A．农民宅基地

B．乡镇企业用地

C．蔬菜大棚用地

D．乡村公益事业用地

【答案】C

【考点】建设用地的分类

【解析】按建设用地所有权性质，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。国有建设用地是指国有土地中的建设用地；集体建设用地是指集体土地中的建设用地，包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地等。C项属于耕地。

11．下列建设项目用地中，土地使用权年限低于50年的是（　　）。

A．商品住房用地

B．购物中心用地

C．图书馆用地

D．体育馆用地

【答案】B

【考点】建设用地使用权的期限

【解析】国务院规定的建设用地使用权出让的最高年限，按照土地的不同用途，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；②教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。B项，购物中心用地属于商业用地，其使用权年限为40年。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

12．国有建设用地使用权的出让人是（　　）。

A．市、县人民政府

B．市、县人民政府土地管理部门

C．市、县土地储备中心

D．土地一级开发机构

【答案】B

【考点】国有建设用地使用权的出让人

【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。国有建设用地出让合同的特征包括：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议；②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门；③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业；④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

13．国有建设用地使用权协议出让的最低价不得低于地块所在级别基准地价的（　　）。

A．40%

B．50%

C．70%

D．80%

【答案】C

【考点】国有建设用地协议出让的最低价

【解析】《协议出让国有土地使用权规定》要求，协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

14．关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（　　）。

A．建设用地使用权赠与是一种无偿行为

B．建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同

C．建设用地使用权赠与需要双方达成共识

D．建设用地使用权赠与不改变建设用地使用权人

【答案】D

【考点】建设用地使用权赠与的特点

【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

15．下列建设用地使用权交易方式中，建设用地使用权人不改变的是（　　）。

A．出让

B．转让

C．出租

D．互换

【答案】C

【考点】出租与转让的区别

【解析】建设用地使用权转让是对一定期限内的建设用地使用权的买断。在建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变，原土地使用者享有的土地使用权灭失。而土地出租并不发生土地使用权人的改变，出租人的土地使用权并没有消灭。在建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移。而建设用地使用权出租时，仅仅是将地上建筑物及附着物的使用权出租给土地承租人，地上建筑物及附着物的所有权并不发生改变。

16．按搜集信息方式的不同，房地产市场调研的类型可分为（　　）。

A．定期调研和经常性调研

B．宏观市场调研和微观市场调研

C．委托调研和自行调研

D．方案调研和实地调研

【答案】．D

【考点】房地产市场调研的分类

【解析】房地产市场调研的分类包括：①按市场调研对象包括的范围不同，可分为全面调研和非全面调研；②按市场调研深度的不同，可分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研；③按市场调研登记时间的连续性不同，可分为一次性调研、定期调研和经常性调研；④按搜集信息方式的不同，可分为文案调研和实地调研；⑤按市场调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研；⑥按市场调研主体的不同，可分为委托调研和自行调研等。

17．下列房地产市场调研工作内容中，属于调研准备阶段工作的是（　　）。

A．收集文献资料信息

B．设计市场调研方案

C．撰写市场调研报告

D．统计分析资料数据

【答案】B

【考点】房地产市场调研准备阶段的工作

【解析】房地产市场调研准备阶段的工作有设计市场调研方案和组建市场调研人员队伍。准备阶段的工作在市场调研中很重要，既是整个调研工作的起点，又是对整个调研工作的决策、设计和筹划，是市场调研工作能否取得成功的关键阶段。

18．房屋施工面积和新竣工量指标通常用来反映房地产市场的（　　）状况。

A．需求

B．交易

C．供给

D．营销

【答案】C

【考点】房地产市场供给指标

【解析】在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

19．按被观察对象是否受控制，房地产市场调研的观察法可分为（　　）。

A．结构式观察和非结构式观察

B．参与观察与非参与观察

C．实验观察与自然观察

D．直接观察和间接观察

【答案】C

【考点】房地产市场调研观察法的分类

【解析】房地产市场调研中的观察法是指调研人员在调研现场对感兴趣的人、事物以及事件现象等进行观察、记录以获取信息的调研方法。按照不同的分类原则，可以把观察法分为不同的类型，主要有：①根据观察程序的不同，可分为结构式观察和非结构式观察；②按被观察对象是否受控制，可分为实验观察和自然观察；③按调研人员是否参与被观察者的活动，可分为非参与观察和参与观察。

20．按是否提供问题的备选答案，调查问卷中的问题类型可分为（　　）。

A．封闭式问题和开放式问题

B．背景性问题和实质性问题

C．系列性问题和非系列性问题

D．必答性问题和选答性问题

【答案】A

【考点】问卷中的问题类型

【解析】问卷中的问题类型，按照不同的分类原则可以进行不同的划分，常用的类型划分为：①按问题是否提供备选答案，分为封闭式问题和开放式问题；②按问题在问卷中所起作用的不同，分为过滤性问题、背景性问题和实质性问题；③按问题之间是否存在逻辑联系，分为系列性问题和非系列性问题。

21．对投资者来说，出售型房地产开发投资属于（　　）投资。

A．长期

B．短期

C．间接

D．固定资产

【答案】B

【考点】房地产开发投资

【解析】房地产开发投资者对开发的房地产产品，主要有两种经营方式：①销售所开发的房地产产品，通过销售收回投资，获取房地产开发利润。这种经营方式下的房地产开发投资属于短期投资，并可称为出售型房地产开发投资。②出租或自己经营所开发的房地产产品，通过取得租金或经营利润获取长期收益，逐渐收回投资。这种经营方式下的房地产开发投资属于长期投资，并可称为经营型房地产开发投资。

22．把房地产市场分为一线、二线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资（　　）的一种认识。

A．变现复杂性

B．价值附加性

C．预期不确定性

D．区域差异性

【答案】D

【考点】房地产投资区域的差异性

【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性；②投资变现的复杂性；③投资价值的附加性；④投资区域的差异性；⑤投资收益的个别性；⑥投资过程的综合性；⑦投资预期的不确定性；⑧投资决策的专业性。其中，投资区域的差异性表现在：由于房地产市场地域性较强且地区社会经济发展不平衡，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、人们的收入水平和购买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等，这实际上是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。在同一座城市中，房地产投资在不同的地段之间也存在着明显的差异。

23．从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有（　　）。

A．增值特性

B．贬值特性

C．消费价值

D．保值效用

【答案】A

【考点】资金的时间价值的概念

【解析】资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性；从消费者的角度看，资金的时间价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿，这是因为资金用于投资后则不能用于即期消费。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

24．李某向银行申请了总额为80万元、年利率5.4%、期限10年、按月等额还本付息的住房抵押贷款。李某的月还款额是（　　）元。

A．6697

B．7027

C．8643

D．10267

【答案】C

【考点】等额分付类型的等值计算

【解析】根据等额分付资本回收公式，李某的月还款额为：

式中，A为年金，即本题中还本付息额；P为现值，即本题中申请贷款总额；i为计息期利率，即本题中月利率（或年实际利率）；n为计息周期。

25．房地产项目投资现金流量表的现金流出中不包括（　　）。

A．开发建设投资

B．经营成本

C．借款还本付息

D．经营税金

【答案】C

【考点】房地产项目投资现金流量表中现金流出的内容

【解析】房地产项目投资现金流量表的现金流出包括：①开发建设投资；②房地产置业投资；③经营成本；④运营费用；⑤经营税金及附加。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

26．在计算房地产投资项目的财务净现值时，基准收益率的确定一般以行业的（　　）为基础。

A．最低收益率

B．平均收益率

C．最高收益率

D．内部收益率

【答案】B

【考点】基准收益率的确定

【解析】基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

27．下列不确定性分析类型中，不能用于国民经济效益分析的是（　　）。

A．单因素敏感性分析

B．多因素敏感性分析

C．风险分析

D．盈亏平衡分析

【答案】D

【考点】不确定性分析的类型

【解析】房地产投资项目不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

28．从房地产投资项目不同方案之间的关系来看，混合方案属于（　　）方案类型。

A．现金流相关

B．独立

C．相互关系

D．互斥

【答案】C

【考点】房地产投资项目方案的类型

【解析】房地产投资项目方案类型包括：①独立型方案是指方案之间互不干扰，即一个方案的执行不影响另一方案的执行，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止。独立型方案的更严格定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是彼此独立的。②互斥型方案是指在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案，因此，方案之间具有排他性。③相互关系型方案是指方案之间存在一定关联性，根据方案间相互关系的不同，可分为混合型方案、互补型方案和现金流量相关型方案。混合方型案是指上述独立型方案与互斥型方案的混合组合。

29．房地产开发项目前期策划中，分析“为谁建”的主要任务是对项目进行客观准确的（　　）。

A．价格定位

B．产品定位

C．项目定位

D．客户定位

【答案】D

【考点】房地产开发项目的前期策划

【解析】房地产开发项目前期策划过程中，“为谁建”是指通过市场分析尤其是对市场需求的分析，确定项目的目标市场和客户群体，即对项目进行客户定位。客观准确的客户定位是项目达到预期目标的基础，因为一个具体的房地产开发项目只有在明确了它的客户群体后，项目的规划设计、功能组合、配套设施、风格档次以及营销策划等才可能有明确的指向。

30．下列房地产市场现状特征中，属于增量房市场整体供应研判内容的是（　　）。

A．商品房成交量及结构

B．商品房成交区域结构

C．商品房规划报建面积及结构

D．商品房消费者特征

【答案】C

【考点】增量房市场整体供应研判的内容

【解析】增量房市场整体供应研判的内容包括：商品房开发投资量及投资结构、商品房施工面积及结构、商品房新开工面积及结构、商品房竣工面积及结构、商品房批准预售面积及结构、商品房规划报建面积及结构、商品房库存面积及结构等的历年数据分析。

31．在房地产投资项目的SWOT分析中，WO战略称为（　　）。

A．发展型战略

B．多元化战略

C．扭转型战略

D．防御型战略

【答案】C

【考点】WO战略的概念

【解析】在房地产投资项目的SWOT分析中，WO战略又称扭转型战略，是利用外部市场环境机会，改进企业或开发项目内部劣势的战略，是先稳定后发展的战略。当企业或开发项目存在外部市场环境机会，而开发项目当前的状况不是很好时，可采用此战略。例如，有些房地产开发企业在获取具有发展潜力但目前周边配套尚不成熟的土地时，往往会放慢项目的开发节奏和进度以等待市场机会，就是属于采用了WO战略。

32．下列房地产开发项目产品定位内容中，属于有形产品定位的是（　　）。

A．功能组合策划

B．户型设计策划

C．环境设计策划

D．配套设施策划

【答案】C

【考点】房地产有形产品定位的内容

【解析】房地产有形产品形式多样、种类复杂，有形产品是房地产开发项目给消费者呈现的最直观的形象，对消费者的购买行为有直接的影响，因此，它在产品的定位中有十分重要的意义和作用。房地产有形产品定位主要包括小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划。

33．房地产开发项目管理的三个基本目标分别是成本目标、质量目标和（　　）。

A．进度目标

B．安全目标

C．环境目标

D．能耗目标

【答案】A

【考点】房地产开发项目管理的目标

【解析】房地产开发项目管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。因此，任何类型的房地产开发项目都应在保证其质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准或确定的费用预算内完成。在众多的管理内容和目标中，成本（投资）、质量（功能）、进度（工期）三个目标构成了房地产开发项目管理的主要目标。

34．在商品住宅开发建设过程中，具有独立的设计文件，能够独立施工，但不能独立发挥居住功能的住宅工程项目是（　　）。

A．单项工程

B．单位工程

C．分项工程

D．分部工程

【答案】B

【考点】单位工程的概念

【解析】单位工程，是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使用。如住宅楼作为一个单项工程，通常由房屋建筑、安装工程、装饰装修工程几个单位工程构成。

35．下列房地产开发项目工程建设工作中，应首先进行的工作是（　　）。

A．工程设计

B．工程勘察

C．工程施工

D．工程验收

【答案】B

【考点】房地产开发项目工程建设工作程序

【解析】开发项目的建设程序，经过项目可行性研究、项目决策、工程勘察、工程设计、工程施工、工程验收等各个阶段逐步形成的。房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程勘察文件，为开发项目的工程设计和施工提供科学依据的系列活动。

36．在精选房地产开发项目的设计单位时，除针对性地筛选设计单位外，还要特别优选（　　）。

A．设计人员的资格

B．设计工作周期

C．项目设计负责人

D．设计图纸的质量

【答案】C

【考点】房地产开发项目设计单位的选择

【解析】在选择设计单位过程中，必须根据开发项目的实际情况，有针对性地筛选设计单位，并对设计周期、主要设计人员的资格和素质提出明确的要求，特别是要优选项目设计负责人，保证在组织、技术、管理、经验和资源等方面全方位满足开发项目设计的需要。

37．房地产开发项目建设工程竣工验收的组织者是（　　）。

A．工程监理单位

B．房地产开发企业

C．政府质量监督管理部门

D．工程施工单位

【答案】B

【考点】竣工验收的组织者

【解析】房地产开发企业审查竣工报告，并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理和政府质量监督管理部门等进行竣工验收。竣工验收的组织步骤包括：①房地产开发企业主持验收会议；②施工单位介绍施工情况；③监理单位介绍监理情况；④各验收专业组核查质保资料，并现场检查工程质量状况；⑤各验收专业组总结发言，形成竣工验收意见。

38．关于房地产开发项目竣工图编制要求的说法，正确的是（　　）。

A．施工中发生一般变更的，可用原施工图与设计变更通知单作为竣工图

B．施工中发生结构形式、平面布置等重大改变的，可在原施工图上进行必要修改后作为竣工图

C．按施工图施工且没有变动的，可在原施工图上加盖“竣工图”标志后作为竣工图

D．重新绘制的竣工图，由房地产开发企业在新图上加盖“竣工图”标志后作为竣工图

【答案】C

【考点】房地产开发项目工程竣工图的编制要求

【解析】房地产开发项目工程竣工图是工程竣工验收后，反映建设工程结果的图样，是进行交工验收、维护改建和扩建的依据，是重要的技术档案。竣工图的编制要求包括：①凡按图竣工没有变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图；②凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由施工单位在原施工图（必须是新蓝图）上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图；③凡结构形式、施工工艺、平面布置发生改变，项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充时，应重新绘制开发项目改变后的竣工图。施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。

39．在房地产开发项目竣工决算的工程造价对比分析中，考核工程造价的依据是（　　）。

A．投资估算

B．批准的概算

C．施工预算

D．竣工结算

【答案】B

【考点】工程造价比较分析的内容

【解析】工程造价比较分析是竣工决算的内容。批准的概算是考核房地产开发项目工程造价的依据。在分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将建筑安装工程费、装饰装修工程费、室外配套工程费、设备工器具费和其他工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关资料、实际的工程造价及批准的概算、预算指标进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支，总结先进经验，找出节约和超支的内容与原因，提出改进措施。

40．下列房地产估价原则中，市场价值、投资价值、抵押价值等各种价值、价格评估都应遵循的原则是（　　）。

A．独立、客观、公正原则

B．价值时点原则

C．最高最佳利用原则

D．谨慎原则

【答案】A

【考点】房地产的估价原则

【解析】评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则。并可增加其他适用的估价原则。其中，独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

41．下列房地产中，适用比较法进行估价的是（　　）。

A．普通商品住宅

B．写字楼在建工程

C．特殊工业厂房

D．行政办公楼

【答案】A

【考点】比较法估价的适用范围

【解析】比较法又称市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。其适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或很少发生交易的房地产，难以采用比较法估价。在建工程之类可比性很差的房地产，一般也难以采用比较法估价。

42．收益法主要根据房地产（　　）来求取房地产的价值。

A．过去取得的收益

B．当前的实际收益

C．当前的客观收益

D．预测的未来收益

【答案】D

【考点】收益法的概念

【解析】收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

43．某建筑物的有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为2%，采用直线法折旧时该建筑物的成新率为（　　）。

A．20.00%

B．79.60%

C．80.00%

D．80.40%

【答案】D

【考点】采用直线法折旧时建筑物成新率的计算

【解析】直线法折旧下，该建筑物的成新率＝[1－（1－R）×t/N]×100%＝[1－（1－2%）×10/50]×100%＝80.40%。

式中，R为建筑物的净残值率；N为建筑物的经济寿命；t为有效年龄。

44．在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于（　　）减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

A．开发完成后的房地产价值

B．可比实例的成交价格

C．潜在毛租金收入

D．房地产重新购建价格

【答案】A

【考点】假设开发法的基本公式

【解析】假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。

45．房地产估价的详细测算过程一般可从（　　）中找到。

A．致估价委托人函

B．注册房地产估价师声明

C．估价结果报告

D．估价技术报告

【答案】D

【考点】房地产估价技术报告的内容

【解析】房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八大部分组成。其中，估价技术报告一般包括：①估价对象分析（包括最高最佳利用分析）；②市场背景分析（即估价对象子市场分析）；③估价方法选用分析；④估价的详细测算过程；⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人。如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。

46．根据市场营销理论，持“推销观念”的房地产开发企业的经营理念是（　　）。

A．产品开发不重视消费者需求，但重视向消费者推销产品

B．以消费者为中心开发产品，同时重视向消费者推销产品

C．不重视消费者感受和需求，依靠提高产品品质销售产品

D．根据消费者需求开发产品，靠增加产品数量和推销实现企业利润

【答案】A

【考点】推销观念的特点

【解析】房地产开发经营观念经历了生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念五个发展阶段。其中，推销观念强调，如果不经过销售努力，人们就不会大量购买；企业努力推销什么房地产产品，人们就会购买什么房地产产品。产品观念和推销观念指导下的房地产开发仍然是根据生产者（开发企业）自身的条件的规划设计和生产房地产产品，本质上还是生产观念，只是增加了竞争的色彩。

47．作为市场营销观念的补充和完善，社会营销观念的特点是（　　）。

A．企业开发经营产品应把社会和公众利益放在首位

B．企业应将消费者视为“社会人”开发经营产品

C．企业开发经营产品应重视社会普遍利益而不是特定消费群体的需求

D．企业开发经营产品不仅要满足消费者需求，还应符合公众利益

【答案】D

【考点】社会营销观念的特点

【解析】社会营销观念的理论基础将消费者扩大至相关的社会公众，是市场营销观念的补充和完善，其基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者的需求，还要符合社会和公众的长远利益。有时，除了法律限制，部分顾客的欲望和需要可能与社会道德和其他公众的利益相悖，满足这些顾客的需要就可能违背社会公德，损失其他公众的利益，同时对这些顾客而言也是利少弊多，甚至有弊无益，此时，房地产开发企业可能需要放弃部分消费者希望的利益。社会营销观念要求做到企业利润、消费需求和社会利益三方面的统一。

48．相对于委托代理销售，房地产开发企业自行销售商品房的主要优点是（　　）。

A．能有效降低销售费用占销售收入的比重

B．能及时了解客户的需求、购买特点和意见

C．能发挥房地产营销方面的专业优势

D．能有效加快销售速度，缩短销售周期

【答案】B

【考点】直接销售渠道的优点

【解析】房地产直接销售渠道是指房地产开发企业直接将房地产产品销售给客户，无中间商介入交易过程，又称房地产开发企业自行销售。直接销售渠道的优点包括：①房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，可避免某些房地产经纪机构介入可能造成的短期行为，如将好卖的商品房销售出去，而相对难卖的商品房积压。②产销直接见面便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，从而可较快地调整营销策略。③可有效地控制销售节奏和销售价格。销售节奏和销售价格的控制直接影响房地产开发项目销售现金流量和企业目标利润的实现，销售渠道越短，房地产开发企业对这两个环节的控制就越容易，直接销售渠道可使销售节奏有条不紊地进行。

49．房地产开发企业采用理解值定价法对商品房定价时，关键是要把握（　　）对商品房价值的估计。

A．开发企业预算人员

B．开发企业营销人员

C．房地产估价人员

D．目标消费群体

【答案】D

【考点】理解值定价法的关键

【解析】需求导向定价法又称理解值定价法，是以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。需求导向定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的企业，会令他们的产品定价过高；而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，则定价可能低于他们能够达到的价值。

50．房地产开发企业选择广告媒体应考虑的首要因素是（　　）。

A．媒体级别的高低和影响范围的广泛性

B．媒体影响和覆盖区域与目标市场的一致性

C．媒体影响和覆盖区域与项目所在地的一致性

D．媒体覆盖范围与媒体收费比值的合理性

【答案】B

【考点】房地产广告的特点

【解析】房地产广告具有较强的区域性和针对性、独特性、较大的信息量、一定的时效性等特点。其中，较强的区域性和针对性具体是指房地产位置固定，仅仅依靠楼盘现场的广告是不够的，需要媒体广泛传播才能达到促销的效果，但也不是广告范围越广越好。正是由于房地产的位置固定、不同项目的差异性，使房地产销售具有明显的区域性和目标市场，所以在房地产广告促销期，尤其是广告媒体的选择中，应有针对性地选择媒体，使其影响和覆盖区域与目标市场相一致。

51．房地产开发企业一般采用（　　）确定其销售队伍规模。

A．成本法

B．工作量法

C．专家估计法

D．目标利润法

【答案】B

【考点】确定销售队伍规模的方法

【解析】确定销售队伍规模经常采用的是工作量法，具体步骤为：①确定企业的年开发量；②确定单位产品需要对客户进行访问的次数；③确定总的需要访问次数；④确定每个销售人员可以进行访问的次数；⑤根据年总访问次数和每个销售人员的年访问次数确定销售人员数量。

52．根据《物权法》，建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是（　　）。

A．电梯间

B．通道和楼梯

C．消防设施

D．车库和车位

【答案】D

【考点】共有部分的界定

【解析】共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内共有部分包括：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

53．下列业主行为中，属于损害他人合法权益的是（　　）。

A．进行房屋二次装修

B．饲养了一只猫

C．在公共通道摆放私家物品

D．封闭了阳台

【答案】C

【考点】侵害业主共有权的方式

【解析】公共通道属于共有部分。单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。建设单位、物业服务企业、业主和使用人等侵害业主共有权的主要方式包括：①擅自占用共有部分；②擅自处分共有部分；③擅自改变共有部分使用功能；④擅自利用共有部分进行经营性活动。C项，在公共通道摆放私家物品属于擅自占用共有部分，损害了他人合法权益。

54．业主王某在某小区购买了四套住宅，其中两套自住，一套给父母居住，一套给儿子居住。业主大会中王某拥有的业主投票权数是（　　）票。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】A

【考点】业主投票权数的确定方法

【解析】业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。上述专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。应当认定为专有部分的情况有：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有使用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，业主大会中王某拥有的业主投票权数是1票。

55．物业建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的法理依据是（　　）。

A．建设单位的永久物权

B．物业销售合同的授权

C．建设单位的初始物权

D．建设单位的共有物权

【答案】C

【考点】前期物业服务合同的特点

【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同具有的特点包括：①由建设单位和物业服务企业签订。因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。②过渡性。前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合同也相应终止。③附终止条件的合同。虽然前期物业服务合同的期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。④前期物业服务合同必须以书面方式签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

56．物业服务收费实行政府指导价的，具体的收费标准由（　　）确定。

A．房地产行政主管部门

B．价格行政主管部门

C．业主和物业服务企业

D．业主大会和业主委员会

【答案】C

【考点】物业服务费的收费原则

【解析】物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

57．把房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款等，是根据（　　）划分的。

A．贷款对象及用途

B．贷款保证方式

C．贷款期限长短

D．贷款利率是否变化

【答案】A

【考点】房地产贷款的种类

【解析】房地产贷款可根据不同的需要，从不同的角度进行分类：①按贷款对象及用途进行分类，可将房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款；②按贷款担保条件或还款保证方式进行分类，可将房地产贷款分为信用贷款和担保贷款；③按贷款利率是否调整进行分类，可将房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款；④按贷款期限长短进行分类，可将房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

58．房地产保险的目的是（　　）。

A．提高房地产使用寿命

B．减少房地产发生灾害的频率

C．降低房地产运营费用

D．补偿灾害造成的房地产损失

【答案】D

【考点】房地产保险的目的

【解析】房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起到积极的保障作用。

59．下列影响房地产抵押贷款的活动中，会增加房地产抵押贷款风险的是（　　）。

A．低估抵押房地产价值

B．提高房地产抵押率

C．办理房地产抵押登记

D．监测抵押房地产价格变化

【答案】B

【考点】增加房地产抵押贷款风险的内容

【解析】AB两项，为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放货款的基本前提条件。认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况；应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。低估抵押房地产价值会降低抵押贷款风险，而提高房地产抵押率则会增大风险。C项，抵押登记后抵押权可以得到有效保障，因此对贷款人来讲，具有较高的安全性。D项，当房地产市场萧条，抵押房地产价格就会下跌。另外，尽管抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效的监督，如果抵押物被人为损坏，其价格也会下跌。如果下跌后房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，银行就有可能遭受损失。监测抵押房地产价格变化能有效降低房地产抵押贷款的风险。

60．分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额，称为（　　）。

A．贷款金额

B．贷款额度

C．分期还款额

D．贷款余额

【答案】D

【考点】贷款余额的概念

【解析】A项，贷款金额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。B项，贷款额度，又称贷款限额，贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定。C项，分期还款额，是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。D项，贷款余额，是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61．对一套住宅位置的完整描述应包括该房地产的（　　）等。

A．坐落

B．方位

C．面积

D．朝向

E．楼层

【答案】ABDE

【考点】房地产位置的内容

【解析】一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：①坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等；②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置；③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等的远近；④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等；⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。

62．影响某地区某一时期房地产供给量的因素包括（　　）。

A．房地产的价格水平

B．消费者的收入水平

C．房地产开发成本

D．消费者对未来的预期

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ACE

【考点】决定房地产供给量的因素

【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业对未来的预期。

63．征收集体土地时，对被征收农民的安置方式有（　　）。

A．货币安置

B．异地移民安置

C．保障安置

D．转为城市户口安置

E．重新择业安置

【答案】ABCE

【考点】被征地农民的安置方式

【解析】为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

64．下列国有建设用地使用权转让方式中，属于无偿转让方式的有（　　）。

A．出售

B．互换

C．赠与

D．继承

E．土地入股

【答案】CD

【考点】建设用地使用权转让方式

【解析】建设用地使用权转让的方式主要有以下几种：①建设用地使用权出售；②建设用地使用权互换；③建设用地使用权赠与。在实际中，建设用地使用权还存在土地入股、企业兼并、联建联营等经营性建设用地使用权转移方式，以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。建设用地使用权的转让可以是有偿的（建设用地使用权的出售和互换），也可以是无偿的（建设用地使用权的赠与、继承）。

65．某宗非经营性用地出让公告发布后，只有一个意向用地者，其取得该建设用地使用权的可能方式有（　　）。

A．招标

B．拍卖

C．挂牌

D．协议

E．租赁

【答案】CD

【考点】国有建设用地的出让方式

【解析】国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。本题中，公告发布后，只有一个意向用地者，其取得该建设用地使用权的可能方式有挂牌和协议。

66．对城市居民房地产购买力调研的主要内容有（　　）。

A．居民收入状况

B．居民购买力投向

C．居民家庭结构

D．居民收入结构和房价结构

E．居民性别结构

【答案】ABD

【考点】对居民房地产购买力调研的内容

【解析】对居民房地产购买力调研的主要内容包括：①居民收入。对居民收入的调研通常考虑居民个人收入、可支配收入和可随意支配收入三个项目。②居民购买力投向，是指在居民购买力总额既定的前提下，居民将其购买力用于何处，购买力在不同的商品类别、不同时间和不同地区都有一定的投放比例。③居民收入结构和房价结构。居民收入结构是指不同收入的居民人数占居民总数的比例。房价结构是指市场价格不同的商品房数量占可供租售商品房总量的比例。

67．下列房地产市场调研方法中，属于实地调研法的有（　　）。

A．资料查阅法

B．小组访谈法

C．现场踩盘法

D．观察法

E．实验法

【答案】BCDE

【考点】实地调研法的分类

【解析】房地产市场调研的方法有多种，调研人员在市场调研中应根据具体情况选择恰当的方法。一般来说按照搜集信息方式的不同，房地产市场调研的方法可分为文案调研法和实地调研法两大类。其中，实地调研法是指调研人员直接面对被调查对象，通过与被调查对象直接的交流、访问、座谈、观察等方式获取第一手资料的过程。实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

68．房地产开发项目的建筑安装工程费包括（　　）。

A．土地取得费

B．土建工程费

C．安装工程费

D．装饰装修工程费

E．销售费

【答案】BCD

【考点】房地产开发成本中建筑安装工程费的组成

【解析】出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等构成。其中，开发成本中的建筑安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

69．房地产投资项目敏感性分析的主要作用有（　　）。

A．提高决策的科学性

B．提高预测的可靠性

C．降低投资的风险性

D．测算风险发生的概率

E．测算投资的盈利性

【答案】ABC

【考点】敏感性分析的作用

【解析】敏感性分析的作用主要表现在：①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；②可以启发投资项目经济评价工作人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小；④可以筛选出若干最为敏感的因素，对它们集中力量研究，尽量降低因素的不确定性，进而减少投资项目的风险；⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好；在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

70．按照需求层次的不同，购房者自住价值取向包括（　　）。

A．基本居住取向

B．地段价值取向

C．居住享受取向

D．社会地位取向

E．置换增值取向

【答案】ABCD

【考点】自住价值取向的类型

【解析】自住价值取向，是以追求住房使用价值中自然性为主的需求者的价值取向，他们购房的主要目的是以满足自己居住或家人居住。这部分需求者所形成的住房需求也就是人们通常所说的“刚性需求”，按照需求层次的不同，自住价值取向可以分为基本居住取向、地段价值取向、居住享受取向和社会地位取向等几种主要的类型。

71．房地产投资项目前期策划实操性特点的主要表现有（　　）。

A．政策调控的实操性

B．市场运作的实操性

C．企业运作的实操性

D．住房保障的实操性

E．方案执行的实操性

【答案】BCE

【考点】房地产投资项目前期策划的实操性

【解析】房地产开发项目前期策划是一个以理论为指导，以实践为核心的创造性行为过程，前期策划的总体方案最终要转化为具体的实际开发。因此，实操性是前期策划的一个重要特点，其主要表现为：①市场运作的实操性。房地产开发项目都是在特定的市场环境下运行的，项目的开发建设既要符合市场规律，又要适应区域市场的发展阶段。因此，在前期策划的过程中，应重点对项目开发周期时限内的房地产市场发展变化趋势进行科学分析和预测，强化房地产开发项目在市场运作过程中的实操性。②企业运作的实操性。项目前期策划所制定的方案，应符合房地产开发企业的实际，且是其有能力付诸实施的。一个再好的前期策划方案，如果企业没有能力实施和运作，对该企业来说是没有实际意义的。③方案执行的实操性。项目前期策划的全部成果是以前期策划方案的形式表现的。在前期策划方案中，不仅要使方案的阅读者知道项目应“做什么”，而且要使其知道“怎么做”。前期策划方案不是理论文章，是项目运作的指南，要注重实际操作。

72．房地产开发项目质量目标的管理内容有（　　）。

A．规划与勘察设计质量

B．现场监理人员素质

C．材料与设备质量

D．施工与环境质量

E．施工进度表编制质量

【答案】ACD

【考点】房地产开发项目质量目标的管理内容

【解析】房地产开发项目管理的目标体系包括成本（投资）、质量（功能）、进度（工期）三个基本目标。其中，质量目标是指整个房地产开发项目的质量，不仅包括施工质量，还包括规划和勘察设计质量、材料和设备质量、环境质量等要求，还包括满足相应的技术规范和标准的规定，以及房地产开发企业对房地产开发项目提出的各种质量要求。

73．房地产开发项目工程建设合同拟定的价款支付方式主要有（　　）。

A．按工程进度付款

B．竣工后一次性付款

C．分期付款

D．开工前一次性付款

E．预付款

【答案】ACE

【考点】工程建设合同拟定的价款支付方式

【解析】在房地产开发项目合同中，需要仔细斟酌的主要条款包括：①适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。②付款方式，如采用进度付款、分期付款、预付款或由施工单位垫资。③合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。④合同双方风险的分担，即将项目风险在房地产开发企业和施工单位之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励施工单位努力控制进度、成本、质量三大目标，控制风险，达到最好的工程经济效益。⑤对施工单位的激励措施，各种合同中都可以订立奖励条款；恰当地采用奖励措施可以鼓励施工单位缩短工期、提高质量、降低成本等。⑥为了保证双方诚实守信，必须有相应的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他担保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。

74．下列房地产的价值评估中，应遵循最高最佳利用原则的有（　　）。

A．市场价值

B．抵押价值

C．投资价值

D．现状价值

E．抵押净值

【答案】ABE

【考点】房地产的价值评估原则

【解析】评估房地产的市场价值，应遵循的原则包括：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则。并可增加其他适用的估价原则。

75．在房地产估价的比较法中，建立价格比较基础的工作包括（　　）。

A．统一房地产范围

B．统一成交日期

C．统一付款方式

D．统一价格水平

E．统一价格单位

【答案】ACE

【考点】房地产估价比较法中建立价格比较基础的工作内容

【解析】运用比较法估价一般分为以下几个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理；④求取估价对象价值。其中，在对可比实例成交价格进行处理中，建立比较基础一般要做的工作包括：①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一价格单位。对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同而范围有所不同的房地产交易实例作为可比实例。范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有情况下的彼此之间“好”与“坏”、“优”与“劣”或“新”与“旧”的差别。

76．房地产销售渠道决策的内容有（　　）。

A．确定销售渠道层级

B．确定销售渠道参与者

C．确定不同销售渠道房地产底价

D．确定销售渠道参与者之间关系

E．确定销售渠道终端需求者类型

【答案】ABE

【考点】房地产销售渠道的决策内容

【解析】房地产销售渠道，是将房地产产品从房地产开发企业转移给房地产需求者的途径，即房地产产品由房地产开发企业到房地产需求者的流通过程中所经历的各个环节连接起来形成的通道及其参与者。房地产销售渠道的起点是房地产开发企业，终点是房地产需求者，中间环节是参与房地产产品交易的企业和个人，根据销售渠道起点到终点经过的层数，房地产销售渠道可分为零层、一层、二层、三层、多层等；根据房地产开发企业和房地产需求者之间是否使用中间商（房地产经纪机构），可将房地产销售渠道分为直接渠道和间接渠道。

77．房地产开发企业商品房项目定价的目标有（　　）。

A．加快建设进度

B．维持企业经营

C．获取合理利润

D．降低开发成本

E．提高市场竞争力

【答案】BCE

【考点】房地产定价的目标

【解析】地产定价目标是指房地产开发企业根据所确定的房地产价格组织销售后所要达到的具体效果，其主要种类有：①实现预期利润。预期利润目标可以进一步分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。其中，利润最大化目标的实现意味着企业应在一个合适的价格下进行合适规模的开发。②维持或提高市场占有率。市场占有率是指企业产品销售量（额）占同一市场上同类产品同期销售量（额）的比重。它是企业经营状况和产品竞争力的综合反映，关系到企业在市场中的地位和兴衰。③维护企业形象。在房地产价格确定和调整时，稳定价格、维护消费者利益、响应政府号召等，都是维护企业形象的体现。④维持营业，是指以能够继续营业为定价目标。

78．关于业主大会的说法，正确的有（　　）。

A．业主大会是业主的自治组织

B．业主大会是法人组织

C．业主大会是物业管理区域内物业管理事项的决策机构

D．业主大会是业主的民间组织

E．业主大会由全体业主组成

【答案】ACE

【考点】业主大会的相关内容

【解析】业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

79．物业服务定价成本中的人员费用包括（　　）。

A．工资

B．工会经费

C．教育经费

D．奖金

E．养老保险

【答案】ABCE

【考点】物业服务成本中的人员费用

【解析】物业服务成本或物业服务支出一般包括：①人员费用；②物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用；③绿化养护费用；④清洁卫生费用；⑤秩序维护费用；⑥物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑦办公费用；⑧管理费分摊；⑨同定资产折旧；⑩经业主同意的其他费用。其中，人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费。

80．下列房地产融资活动中，属于直接融资的有（　　）。

A．发行房地产股票

B．发行房地产债券

C．向银行申请贷款

D．住房公积金贷款

E．发行房地产投资信托基金

【答案】ABE

【考点】房地产融资

【解析】房地产开发项目融资，可分为直接融资和间接融资，股权融资和债权融资，境内融资和境外融资。直接融资是通过金融市场筹集资金的融资方式，如公开发行股票、发行企业债券、非上市增资扩股等。间接融资是通过金融机构筹集资金的融资方式，如银行贷款等。直接融资和间接融资的区别主要是融资是否通过金融中介机构。ABE三项属于直接融资；CD两项属于间接融资。

三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

（一）

张某以总价600万元购买了一间商铺用于自己经营。在这600万元的购买总价中，权益资本为300万元，其余为银行提供的信贷资金。经市场分析和预测，在还款期内，张某经营该商铺的年平均税前利润预计为85万元，年平均利息支出为2.4万元，年平均税后利润预计为60万元。

根据以上资料，回答下列问题：

81．在还款期内，该项目的预期投资收益率为（　　）。

A．10.00%

B．14.57%

C．20.00%

D．28.33%

【答案】B

【考点】投资收益率的计算

【解析】投资收益率表示投资项目的盈利水平，是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目投资的比率。该指标考察的是项目单位投资的收益能力。其计算公式为：

式中，年息税前利润＝年利润总额＋利息支出；项目投资＝项目开发建设成本。

则该项目的预期投资收益率＝（85＋2.4）/600×100%＝14.57%。

82．在还款期内，该项目的预期资本金净利润率为（　　）。

A．14.17%

B．20.00%

C．27.53%

D．29.13%

【答案】B

【考点】资本金净利润率的计算

【解析】资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率。则该项目的预期资本金净利润为：

83．下列影响投资效果的行为中，能够提高该项目预期投资收益率的为（　　）。

A．提高年平均税前利润

B．减少年平均利息支出

C．提高年平均营业额

D．提高权益资本比例

【答案】AC

【考点】提高预期投资收益率的方法

【解析】预期投资收益率不一定是房地产产品可能实现的最大投资收益率，但应当是房地产开发企业要达到的最低投资收益率。预期投资收益率应由安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率综合而成。根据投资收益率的计算公式分析，AC两项行为会使投资收益率提高；B项行为会使投资收益率降低；D项，权益资本即资本金，对投资收益率的变化没有影响。

84．除自营外，该项目获得投资收益的其他方式为（　　）。

A．出租

B．转售

C．捐赠

D．抵押

【答案】AB

【考点】投资收益的方式

【解析】项目的经济评价及社会效益分析包括销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。租金收入和销售收入是房地产开发项目现金流量的重要组成部分。该项目除了自营获得投资收益以外还可以通过出租和转售的方式来获得投资收益。

（二）

某房地产开发企业将其正在开发建设的商品房在建工程作为抵押物向银行申请抵押贷款。在对该在建工程进行抵押估价时，评估得出该在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元，调查得知该在建工程法定优先受偿款为500万元，预计实现抵押权的费用和税金为200万元。

根据以上资料，回答下列问题：

85．评估该在建工程的抵押价值和抵押净值应遵循的原则为（　　）。

A．谨慎原则

B．合法原则

C．价值时点原则

D．经济性原则

【答案】ABC

【考点】房地产估价的原则

【解析】评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

86．该在建工程抵押估价适用的估价方法为（　　）。

A．比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

【答案】CD

【考点】房地产的估价方法

【解析】成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法，适用于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产。假设开发法又称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法，适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。A项，在建工程之类可比性很差的房地产，一般难以采用比较法估价；B项，收益法适用于评估收益性房地产。

87．该在建工程的抵押价值为（　　）万元。

A．500

B．1300

C．1500

D．2000

【答案】C

【考点】抵押价值的计算

【解析】抵押价值是房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。该在建工程的抵押价值＝2000－500＝1500（万元）。

88．该在建工程的抵押净值为（　　）万元。

A．700

B．1300

C．1500

D．1800

【答案】B

【考点】抵押净值的计算

【解析】抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。该在建工程的抵押净值＝2000－500－200＝1300（万元）。

（三）

某商品住宅小区总建筑面积为15万平方米，容积率为3，开发建设成本为3500元/平方米（不含土地费用），土地费用为6000万元/公顷。该小区建成后可销售面积为13万平方米，所在区域市场同类项目销售均价为8000元/平方米，销售税费率为销售收入的6.5%。房地产开发企业确定商品房销售目标总利润为1.2亿元，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元/平方米。

根据以上资料，回答下列问题：

89．若该项目按所在区域市场同类项目的销售均价销售，则项目建成后，实现项目盈亏平衡销售的条件为（　　）。

A．销售收入达到8.25亿元

B．销售量达到约11万平方米

C．销售税费率最高不超过25%

D．销售率达到约85%

【答案】BD

【考点】项目盈亏平衡分析

【解析】盈亏平衡分析数学模型的一般表达式为：利润＝销售收入－总成本－税金。该项目按所在区域市场同类项目的销售均价销售，即8000元/平方米。A项，如果要实现项目盈亏平衡销售，土地费用＝6000×15÷3＝30000（万元），开发建设成本＝3500×150000＝52500（万元）。0＝销售收入－82500－销售收入×6.5%，得销售收入为8.82亿元。B项，销售量＝销售收入÷8000，即销售量为11.03万平方米。C项，0＝销售收入－82500－销售收入×销售税费率，因为销售收入最高为10.4亿元，所以销售税费率最高不超过22%。D项，销售税费率为6.5%时，销售量为11.03万平方米，销售率＝11.03÷13＝84.85%。

90．房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为（　　）。

A．成本导向定价法

B．理解值定价法

C．随行就市定价法

D．追随领导企业定价法

【答案】A

【考点】房地产定价方法

【解析】房地产定价的基本方法有成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本＋利润＋税费＝价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费，然后加上一定的利润。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。本题中，开发商根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元/平方米。由此确定房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为成本导向定价法。

91．若销售率达到98%，项目实现目标利润的最低均价应达到（　　）元/平方米（不含税）。

A．6875

B．7418

C．7899

D．7934

【答案】B

【考点】最低均价的确定

【解析】若销售率达到98%，项目实现目标利润的最低均价的计算公式为：

其中，总成本中土地费用＝6000×15÷3＝30000（万元），开发建设成本＝3500×150000＝52500（万元）；目标利润＝12000万元；可销售数量＝13×98%＝12.74（万平方米）。则项目实现目标利润的最低均价＝（30000＋52500＋12000）÷12.74＝7417.58（元/平方米）。

92．房地产开发企业针对本项目的定价目标为（　　）。

A．实现合理利润

B．提升价格竞争力

C．维持企业运营

D．利润最大化

【答案】AD

【考点】房地产定价目标

【解析】房地产定价目标的主要种类有：①实现预期利润，可以进一步分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。其中，利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模，利润最大化目标的实现意味着企业应在一个合适的价格下进行合适规模的开发。预期投资收益率应当是房地产开发企业要达到的最低投资收益率。②维持或提高市场占有率。市场占有率是指企业产品销售量（额）占同一市场上同类产品同期销售量（额）的比重。③维护企业形象。在房地产价格确定和调整时，稳定价格、维护消费者利益、响应政府号召等，都是维护企业形象的体现。④维持营业，是指以能够继续营业为定价目标。本题中，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定的本项目销售均价，属于企业确定的合理价格，并以此来实现其利润最大化目标。

（四）

某房地产开发企业决定对其正在开发建设的高档住宅小区实行预售。为取得商品房预售许可证，该房地产开发企业决定以邀请招标的方式选聘物业服务企业负责该小区的前期物业管理。随后，按规定的招标程序进行了该小区前期物业管理的邀请招标，成立了由7人组成的评标委员会。评标委员会根据招标文件的规定进行了评标，并推荐了合格的中标候选人。

根据以上资料，回答下列问题：

93．该房地产开发企业至少应向（　　）家以上物业服务企业发出投标邀请。

A．2

B．3

C．4

D．5

【答案】B

【考点】物业管理招标的程序

【解析】物业管理招标采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采取邀请招标方式的，应向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

94．评标委员会中，代表该房地产开发企业参加的评委可以为（　　）人。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】AB

【考点】评标委员会成立的条件

【解析】招标人或招标代理人负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密，与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。本题中，评标委员会由7人组成，故招标人代表最多为2人。

95．评标委员会可向招标人推荐不超过（　　）名有排序的合格的中标候选人。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】C

【考点】物业管理招标中对评标的规定

【解析】评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

96．该小区物业服务企业的招标应在（　　）完成。

A．预售开始时

B．取得《商品房预售许可证》之前

C．业主入住时

D．小区竣工时

【答案】B

【考点】物业管理招标的相关规定

【解析】通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

（五）

王某购买一套总价为100万元的二手住宅，打算购房款尽量用该住宅作为抵押物向银行和住房公积金管理中心申请抵押贷款解决，并争取享受贷款优惠政策，不足部分以首付款方式支付。已知法定最低首付款比例为25%，贷款价值比为70%，住房公积金贷款最高额度为60万元，住房公积金贷款年利率为3.5%，商业银行贷款年利率为5.4%。

根据以上资料，回答下列问题：

97．王某购买该住宅的首付款为（　　）万元。

A．25

B．30

C．40

D．50

【答案】B

【考点】首付款比例

【解析】贷款价值比又称贷款与价值比率、贷款成数、抵押率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本题中，最低首付款比例为25%，则其最低首付款数额为：100×25%＝25（万元）。但其贷款价值比为70%，最高贷款额为：100×70%＝70（万元），因此王某购买此房产抵押贷款不足的部分以首付款方式支付，其购买该住宅的首付款为：100－70＝30（万元）。

98．王某购买该住宅的商业银行贷款为（　　）万元。

A．10

B．15

C．30

D．70

【答案】A

【考点】贷款金额

【解析】贷款金额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。本题中，住房公积金贷款年利率为3.5%，商业银行贷款年利率为5.4%，则首先考虑住房公积金贷款，计算得最高贷款额为：100×70%＝70（万元），所以王某购买该住宅的商业银行贷款为：70－60＝10（万元）。

99．王某可选择按月等额本息和等额本金还款。关于这两种还款方式的说法，正确的为（　　）。

A．等额本息和等额本金还款分别适合于预期收入较稳定和可能逐渐减少的借款人

B．等额本息还款的月还款额相同，等额本金还款的月还款额是递增的

C．月还款额中的本金，等额本息还款是逐月递增的，等额本金还款是相同的

D．在贷款期限相同下，等额本息还款所需支付的利息多于等额本金还款

【答案】AD

【考点】等额本金与等额本息还款

【解析】等额本息每期的还款额都相同，其利息逐期递减，本金逐期递增，因每月的还款额相同，还款压力均衡，适合预期收入变化不大或目前有一定积蓄及预期收入有所增加的借款人。等额本金还款方式每期还款本金相同，利息逐期递减，因每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。

100．王某若想减少月还款额，其可采取的办法为（　　）。

A．增加首付款

B．减少贷款金额

C．减少住房公积金贷款

D．延长贷款期限

【答案】ABD

【考点】减少月还款额的方法

【解析】增加首付款即为减少贷款额度，贷款额度降低月还款额减少；展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限，展期后借款人每月还款额会相应减少。