9.我是业主，小区的什么事务由所有业主共同决定？

◎　热线陈述

华某今年28岁，虽然在大多数同龄人眼中，华某还算年轻人，但婚姻大事，一直是华某心中的一道坎，不是不想跨，是实在没合适的。为了能落实婚姻大事，华某决定买套房子，因为他认为，这年头如果没套房子，真不知道哪个姑娘会跟着自己。通过选购，华某购买了某小区的二手房，过户和贷款都顺利办下来之后，华某也如愿以偿地搬进了新家。可能是由于买房之前没好好考察的缘故，待华某真正搬进这个小区的时候才发现，小区的物业管理真的很差，比如，别的小区楼道里面的卫生，基本都是一天一打扫，而这个小区的卫生，基本上是十天半个月也不见有人打扫一回，赶上夏天，这楼道里面真是什么味道都有了。但万幸的是，这个小区还有个业主委员会，他想通过业主委员会解聘这个不负责任的物业管理公司。但业主委员会给出的答复却是，他们没权解聘物业管理公司。这倒令华某为难了，因此他致电了我们的法律服务热线，咨询相关事宜。

◎　律师答疑

依据我国法律规定，下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

据此可知，解聘物业管理公司，只能由全体业主共同决定。对于业主共同决定的事项，在实践中，多是决定自己小区内涉及业主共同利益的重大事项以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。比如制定物业服务内容、筹集和使用小区内的专项维修资金、物业费的收取方案等内容。另外，由于业主在生活中所面临的复杂多变的问题，从客观角度讲，物业很难全部预料到随时可能出现的业主在自治管理过程中出现的新问题，且很难将业主的权利列举得绝对周全。因此，为了方便业主处理新出现的重大问题，对业主共同决定的重大事项应当采用列举外加概括兜底规定的方法，是非常有必要的，只有这样才能在小区内的业主在面对新出现的问题，行使相关权利之时，提供有据可循的管理依据。