第二节 房地产银行信用的受授业务
一、房地产银行受信业务的意义和内容
（一）房地产银行受信业务的意义
受信业务主要是银行的负债形成业务，银行通过受信业务来筹集资金，这是银行日常经营的基础。银行的自有资金总是有限的，并且还要用于银行的营业设施等硬件方面，如果吸收不到大量的存款资金作为贷款资金的来源，将会影响银行的营业，不利于银行贷款授信等业务的正常运作。对于房地产银行来说，受信业务的意义主要有以下三个方面。
1．有利于筹集房地产贷款资金
房地产贷款业务的规模受多种因素制约，但就房地产银行内部来说，房地产贷款资金来源状况（包括资金来源的数量、期限等）对房地产贷款业务有很大的制约。房地产银行广泛利用各种受信手段开辟多条渠道筹集房地产资金，为房地产贷款业务的发展提供资金保障。
2．有利于把部分消费基金引向住房建设，改善居民消费结构
曾有一段时间，我国居民消费主要集中在吃、穿、用上，居住条件指望由国家包下来，因此消费结构过于倾斜。随着住房制度的改革与深化，通过引入银行受信机制，有利于引导和分流居民的消费，把部分消费基金用于住房建设，改善居民消费结构，提高居民的住房水平。
3．有利于房地产金融结算业务的开展
受信业务形成的各项存款是办理房地产金融结算业务的前提。结算是货币的收付行为，收入货币的单位要把资金存入银行，支付货币的单位一般要有存款，办理货币结算与办理存款受信业务是联系在一起的，开展存款受信业务有利于房地产金融结算业务的开展。
（二）房地产银行受信业务的形式和内容
1．房地产银行存款形式的受信业务
房地产银行受信业务形成了房地产银行的负债，各项负债最终主要以存款形式表现出来。房地产银行存款的种类可以有多种划分方法。
（1）按存款来源分类
我们把房地产银行存款按来源的不同分为企业存款、储蓄存款和其他存款三大类。
①企业存款。
房地产银行的企业存款主要有企业住房建设存款和房地产开发经营企业存款两种。
企业住房建设存款。企业拥有的准备用于住房建设的暂时闲置资金，包括用于住房建设、维修、房租补贴的资金，出售新建住房和旧住房出售回收的资金，以及企业其他已提取尚需专用的住房建设资金；这些资金存入房地产银行就构成了企业住房建设存款。
房地产开发经营企业存款。房地产开发经营企业包括各类城市综合开发公司、对外承包工程公司和房地产买卖、租赁、物业管理等经营公司。这些房地产开发经营企业拥有的货币资金存入房地产银行的部分构成了房地产开发经营企业存款。在房地产开发经营企业存款中还包括这些企业发行股票、债券等有价证券筹集的资金存款等。
②储蓄存款。储蓄存款，简称储蓄，是指人民群众把结余的或待用的货币存入到银行中去的一种信用行为。房地产银行的住房储蓄是居民存入的准备用于购买、建造和维修住房的一种专门性储蓄，具有专用性、积累性、稳定性和存贷结合、期限较长的特点。房地产银行的储蓄存款主要有以下几种。
a．住房有奖储蓄。
住房有奖储蓄是将储蓄存款应得到利息的一部分或全部作为住房奖品或其他奖品与奖金的形式支付给中奖储户的一种住房储蓄。这种储蓄有利于激发人民群众储蓄的兴趣，使得房地产银行能在较短的时间内吸收较多的社会闲置资金，支援住房开发建设。这种住房有奖储蓄能迎合一部分群众的心理，颇受欢迎。住房有奖储蓄的设计要注意科学性、合理性和开奖方式的公正性，从而促进住房有奖储蓄的健康发展。具体要求有：支付住房奖品和其他奖品、奖金与利息及个人所得税税金的总和应该与应付的全部利息金额相等或接近；在确定奖励额度时，首先应考虑待奖住房的价格、数量和应付利息总额，然后确定提奖比例、奖励等级和奖额个数；确定的中奖面要适当，不得过于集中，住房有奖储蓄存款一般不得提前支取。
住房有奖储蓄的形式可根据基本储种作适当的变化来规定。常见的住房有奖储蓄主要有：定期定额住房有奖储蓄、定期定额住房有奖有息储蓄、零存整取集体户住房有奖有息储蓄等。住房有奖储蓄的推行往往要有比较高的利率水平相配合，以便使利息总额与作为奖品的住房价格相适应，或者能够提高住房有奖储蓄的吸引力。
b．存贷结合的住房储蓄。
存贷结合的住房储蓄，又称住房储蓄贷款，是一种支持居民购买、建造住房，推进住房商品化的储蓄贷款。对于具有购买、建造住房的合同、协议或其他证明文件，在房地产银行存有规定额度的住房储蓄存款并有偿还借款能力的存款人，通常为当地居民，在用本人房产、有价证券等作担保的情况下，可以向房地产银行申请住房储蓄贷款。住房储蓄贷款的形式主要有：
零存整取和整存整取。第一，零存整取，整借零还。储蓄期限可以分为1年、2年、3年、4年和5年等，按月均存，数额不限。到期一次支取本息，并可以申请期限比储蓄期限长（如1倍或者数倍）的住房储蓄贷款。第二，整存整取，整借零还。储蓄期限可以分为1年、2年等，一次存入，数额不限，到期一次支取本息，并借款：1年期的储户到期后可以申请1年至数年期（如5年）的住房储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至更长年期（如10年）的住房储蓄贷款。上述零存整取和整存整取住房储蓄贷款，最高贷款额可以根据资金状况规定不超过储蓄额的1倍至数倍。
零存整借和整存整借。第一，零存整借，整借零还。储蓄期限可以分为1年、2年、3年、4年和5年等，按月均存，数额不限，储蓄到期后继续存储，并可以申请比储蓄期限长（如l倍或者数倍）的住房储蓄贷款。第二，整存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年等，一次存入，数额不限。1年期的储户，到期后可以申请贷款期限1年至数年期（如5年）的住房储蓄贷款；2年期的储户，到期后可以申请1年至更长年期（如10年）的住房储蓄贷款。原储蓄额均需继续存入。上述零存整借和整存整借住房储蓄贷款，最高贷款额也可以根据资金状况规定不超过储蓄额的1倍至数倍。
储户支用住房储蓄贷款，一般采取转账方式。储户在贷款合同规定的还款期内，未按规定还款的，将被处以加息，直至由房地产银行依法处分担保物。房地产银行未按合同支付贷款，影响储户支用的，要计算罚金，作违约金付给贷款储户。
住房储蓄贷款还有按住房储蓄存款额与存款年数相结合的住房储蓄积数贷款，这一内容将在本章第三节作介绍。住房储蓄贷款在国外通常与利率低进低出即住房储蓄存款利率低而相应住房贷款利率也低相配合，以便减轻有关借款购房者的总体借款成本。
c．政策性住房基金储蓄。
政策性住房基金储蓄是顺应住房制度改革，归集住房建设资金，实现住房自有化而设立的一个带有强制性的政策性储蓄品种。此储蓄收储时采取强制性，如按职工工资收入的一定比例收储，或按职工获配住房建筑面积的一定比例收储。此储蓄的使用方向有的有明确规定。如规定只能用于个人与亲属购建自用住房、私房翻建与大修；或者规定要存满一定期限才能支用等。政策性住房基金储蓄具体形式有住房公积金储蓄和公房储蓄等。
有关住房公积金储蓄的详细内容将在第五章予以介绍。
住房储蓄存款还有其他形式，如奖售平价住房储蓄，此储蓄中奖者获得购买平价住房的权利；以息抵租住房储蓄，此储蓄是以存款利息抵偿住房租金来确定储蓄本金的一种住房储蓄；等等。
③其他存款。其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄存款性质的存款。这些存款主要有：
土地出让收入管理中的农业土地开发资金存款、国有土地收益基金存款，新增建设用地土地有偿使用费管理中的土地有偿使用费存款。
政府住房建设债券存款。政府住房建设债券存款是指政府发行住宅建设债券后筹得的资金存入房地产银行所形成的存款。
房地产抵押债券存款。房地产抵押债券存款是指房地产金融机构发行以受押的房地产作为担保的房地产金融债券而形成的存款，这是房地产资产证券化的重要方面，是我国房地产银行今后调节资产负债状况、调剂头寸的一个发展方向。
住房合作社存款。住房合作社是群众性互助协作建房组织。它的建房资金来源是由社员入股储蓄资金和社员所在单位、社区的一定资助资金构成。这些资金由住房合作社集中，并将货币资金存入银行，这就构成了住房合作社存款。
住房建设基金奖券存款。这是由政府有关部门批准设立的商品住房基金会，经有关部门批准发行住房建设基金募捐奖券。筹集住房建设资金后，由商品住房基金会将所募集的资金存入房地产银行而形成的住房建设基金奖券存款。此做法是我们在住房制度改革深化中可以考虑有条件地恢复和发展的一项有益做法。募捐实得资金可以作为低息或无息资金支持安居工程的开发，帮助低收入家庭实现住房自有化。
其他存款还包括同业存款等。
（2）按受信期限分类
房地产银行存款还可按房地产银行受信期限的不同，分为活期存款、定期存款和定活两便存款。
①活期存款。
活期存款是指存款授信人事先不约定存期，可以随时存入、支取和续存的存款。活期存款具有流动性大、存取频繁、利率较低的特点。房地产银行可以利用活期存款的特点，扩大与客户的信用关系，争取客户，争取存款，有利于扩大贷款，但由于活期存款资金受期限制约，除了活期存款的稳定余额部分外，应安排短期的资金运用。
②定期存款。
定期存款是相对于活期存款而言的，是一种由存款授信人事先约定存期的存款。存款期限通常为3个月、6个月、1年、2年，也有3年、5年等。存款利率随着存款期限长短而高低不等，但一般高于活期存款利率。定期存款的稳定性较强，通常情况下未到期不能支取，如果存款授信人违约提前支取，将会在利息收入上造成损失。房地产银行可以利用定期存款的特点，安排期限匹配的贷款。
③定活两便存款。
定活两便存款是指事先不固定存期、可以随时提取的存款。定活两便存款的利率随实际存期的长短而在一定范围内自动升降，其利率一般高于活期存款利率，低于定期存款利率。存款的稳定性介于活期存款与定期存款之间，是房地产银行吸引存款的一种受信工具。
（3）按存款性质分类
房地产银行存款按存款性质可以分为政策性存款和商业性存款。
①政策性存款。
政策性存款是指按照某种特定政策、法规归集的存款。
②商业性存款。
商业性存款是指房地产银行自主运用信用手段归集的除政策性存款以外的所有存款。对于商业银行来说，政策性存款业务可视作委托存款业务，而商业性存款则作为自营存款（又称经营性存款）。
房地产银行存款主要分类可见图3-1。
图3-1 房地产银行存款主要分类图
2．房地产银行借款形式的受信业务
房地产银行受信业务除了上述存款形式表现出来的负债外，还包括其他负债受信。房地产银行通过其他负债受信，可帮助其实现流动性和盈利性要求，避免或减少由于出售资产而发生损失，有利于扩大经营规模。在存款利率、种类难以正常吸引客户存款时，其他负债的主动性特点可以弥补资金来源不足，保证房地产银行的正常运作。
在房地产银行的其他负债受信业务中，主要包括向中国人民银行借款、同业借款、发行金融债券、证券回购、国际金融市场借款等。
（1）向中国人民银行借款
这是房地产银行筹集资金的一条途径，中国人民银行是中央银行、发行的银行，其垄断着货币发行，集中着房地产银行的存款准备金和备付金，具有制定和执行国家货币政策，实行宏观调控的职能。中国人民银行肩负着调节资金、保持银行体系稳定的重任。房地产银行在必要时可以要求中国人民银行给予资金融通。这种资金融通广义有两种形式：一种形式是向中国人民银行借款，包括年度性借款和短期借款，具体而言，包括常备借贷便利（Standing Lending Facility, SLF）、中期借贷便利（Medium-term Lending Facility, MLF）和抵押补充贷款（Pledged Supplemental Lending, PSL）。常备借贷便利是中国人民银行正常的流动性供给渠道，主要功能是满足金融机构期限较长的大额流动性需求。对象主要为政策性银行和全国性商业银行。期限为1—3个月。中期借贷便利是中国人民银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式开展。中期借贷便利采取质押方式发放，金融机构提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。抵押补充贷款是中国人民银行为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。抵押补充贷款的主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。抵押补充贷款采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中国人民银行要求再贴现，以获得资金融通。
（2）同业借款
同业借款包括同业拆借、转贴现和转抵押借款三种具体形式。同业拆借是指房地产银行与其他金融机构之间的临时借款，一般可以通过全国银行间同业拆借市场网络实现这种拆借。转贴现是指房地产银行把自己已经贴现但尚未到期的商业汇票向其他银行办理转贴现。转抵押借款是指房地产银行在资金紧张、周转不畅等情况下，通过抵押的方式向其他银行取得的借款，作为抵押的财产大部分是客户抵押给房地产银行的房地产。房地产银行向同业抵押借款，是我国房地产银行应该可以考虑采用的一种融资方式。
（3）发行金融债券
发行金融债券是指房地产银行为筹集中长期贷款资金而发行的债券。这种金融债券的发行对象一种是以个人为主，债券面额可分为500元、1000元不等，不记名，不挂失，可上市转让流通。这种债券的计息形式有固定利率、累进利率和贴水三种。固定利率金融债券年限固定，利率固定，不能提前支取。累进利率金融债券，一般最短年限为1年，不满1年不能支取，最长年年限为3年或5年；存满1年后可随时兑取本息，利率采取累进制，逐年提高；利息按满年计算，不满年的零头月日不计息，超过最长期限不计逾期息。贴水金融债券是按低于券面额的价格出售的债券，价格差额相当于当期利息，到期一次按券面额兑付时不计息，不能提前支取。另外一种金融债券的发行对象是以机构为主，目前，主要是在全国银行间债券市场发行。发行金融债券有利于提高房地产银行资产负债管理能力，化解金融风险；有利于拓宽直接融资渠道，优化金融资产结构。房地产银行利用发行金融债券筹资，要相应安排好所筹资金的运用。
（4）证券回购
它是指房地产银行将其持有的未到期的债券按一定的条件暂时售给投资者，并商定于规定期限由房地产银行按约定价格从原购买方重新赎回上述债券。从出售到回购期间，房地产银行实质上获得了一笔融通资金，这也属于房地产银行的负债。
（5）国际金融市场借款
它是指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金（包括用于转贷而取得世界银行的住房改善贷款）和在国际金融市场上发行本外币债券。
此外，房地产银行的自有资本也可以视作房地产银行对投资人的受信，作为贷款资金运用的来源。
二、房地产银行授信业务的意义和内容
（一）房地产银行授信业务的意义
授信业务主要是银行贷款资产的形成业务，银行通过授信业务来运用所筹集的资金，这也是资金筹集的主要目的。银行通过合理安排授信业务，以获取较好的经济效益。对于房地产银行来说，授信业务的意义主要有三个。
1．支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率
房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，房地产的开发营建需投入大量的资金且资金占用时间较长，而房地产贷款可以融通资金，支持房地产开发，并且房地产贷款授信具有有偿性和增值性，促使贷款资金使用者提高资金利用效率，增强资金的再生产能力。另外，通过房地产贷款也可以向房地产商品需求者提供资金融通，使房地产需求者早日得到满足，从而促进房地产再生产的顺利进行，支持房地产业的发展。
2．支持住房制度改革，帮助购房居民早日实现购房愿望
随着住房制度改革，过去那种城镇居民住房由国家、单位包下来，由国家、单位包建、包分、包管的做法已越来越难以适应社会主义市场经济发展的要求，住房自有化已逐渐成为许多人的共识。但是，住房自有化能否实现，住房制度改革能否顺利进行，关键在于能否解决居民的购房支付能力。通过住房贷款，可以解决一部分人支付能力不足的问题，增加有效需求，同时使借款购房者提前实现购房愿望。
3．扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展
发放房地产贷款，可以使房地产银行中的一般商业银行扩大资产业务领域，调整资产结构，改善资产负债状况。同时，随着房地产贷款业务的开展，一方面可以使房地产银行因实行先存后贷而增加资金来源；另一方面，会为房地产银行带来其他相关服务需求，如提供房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询业务等，扩大房地产银行的中间业务。这都有利于提高有关银行信誉，增加银行无形资产价值，有利于房地产银行创造更好的效益。
（二）房地产银行授信业务的内容
1．房地产银行贷款的种类
房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。房地产银行贷款的种类可以有多种划分方法。主要可以根据贷款的性质、用途、对象、自主权、期限、有无担保等进行分类。
（1）按贷款的性质分类
可以分为固定资金贷款（如单位购建房贷款）、流动资金贷款（如房地产开发企业流动资金贷款）、消费性贷款（如个人购建房贷款）。
（2）按贷款的用途分类
可以分为房地产开发贷款、建房贷款、购房贷款、房地产经营贷款等。
（3）按贷款的对象分类
可以分为单位购建房贷款、住房合作社建房贷款、个人购建房贷款和房地产开发经营企业贷款等。
（4）按贷款的自主权分类
可以分为自营房地产贷款和委托（实为受托，习惯称为委托，下同）房地产贷款。自营房地产贷款是指房地产银行以合法方式筹集的房地产资金自主发放的房地产贷款，贷款风险由房地产银行承担，并由房地产银行收取本金和利息。委托房地产贷款是指由政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定的房地产贷款的对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回的房地产贷款。委托贷款风险由委托人承担，房地产银行收取手续费，不得代垫资金。目前由商业银行承担的住房公积金购房贷款，就属于委托房地产贷款；还有就是资金宽裕者（单位或者个人）委托商业银行向资金需求者发放用于房地产领域的委托贷款等。
（5）按贷款的期限分类
可以分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产贷款。短期房地产贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的房地产贷款。中期房地产贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的房地产贷款。长期房地产贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的房地产贷款。
（6）按贷款有无担保分类
可以分为房地产担保贷款和房地产信用贷款。房地产担保贷款分为房地产保证贷款、房地产抵押贷款和房地产质押贷款。房地产保证贷款，是指第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任为前提的房地产贷款。房地产抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物的房地产贷款，通常作为抵押物的财产就是房地产。房地产质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作为质物的房地产贷款。房地产信用贷款是指以借款人的信誉发放的房地产贷款。
房地产贷款还包括视作贷款的票据贴现。它主要指房地产银行用房地产信贷资金购买未到期的商业汇票。在商业汇票到期被拒绝付款时，可以对背书人、出票人以及商业汇票的其他债务人行使追索权。
房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称。房地产贷款具有偿还期较长、抵押形式较多的特点。
2．房地产开发经营企业贷款
房地产开发经营企业贷款主要有以下两种。
（1）房地产开发企业流动资金贷款
房地产开发企业流动资金贷款包括土地开发及商品房贷款，是房地产银行发放给房地产开发企业用于房地产开发建设的一种生产性流动资金贷款。
房地产开发企业流动资金贷款的对象是经有关部门批准经营土地开发和商品房建设，具有独立法人资格，实行独立经济核算的从事房地产开发的企业，如土地开发公司、住房建设公司、房地产综合开发公司等。
房地产开发企业流动资金贷款的条件主要有：借款企业必须具有房地产开发资格；在贷款银行开立账户，持有贷款卡；拥有一定的自有资金，一般自有流动资金要达到生产流动资金的30%；要有开发计划和经有关部门批准的开发项目规划设计；必须有健全的管理机构和财务管理制度；有偿还贷款本息的能力；能提供符合要求的借款担保。
房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发和土地开发等项目所需的生产性流动资金，不得用于房地产开发企业自身固定资产投资，也不能作为开发项目的投资性贷款。此项贷款的具体用途有以下五种。
①房地产开发前期工程必须占用的资金，主要有工程总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察设计费等；
②土地开发所需占用的资金，主要有土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费、拆迁补偿费、新菜地开发基金、“七通一平”费等；
③开发项目内基础设施所需占用的资金，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、照明、通信、绿化和环境卫生建设费等；
④建筑安装工程所需占用的资金，即直接计入商品房成本的建筑安装工程费；
⑤开发项目内非营业性公共配套设施建设所需占用的资金，主要包括建造居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防设施、锅炉房、水塔、配电房、自行车棚和公共厕所等用房所需费用。
房地产开发企业流动资金贷款期限一般不超过2年。由于季节性超储备材料或预收定金不能及时到位而需要发放短期的临时性贷款时，则要求开发项目已经落实销售对象，并能按期如数回收售房款或预收定金。临时性贷款的期限一般不超过6个月。
房地产银行对借款企业提出的借款申请进行评估，核定贷款额度和期限，签订贷款合同和担保合同，办妥相关手续，然后由房地产银行按贷款合同的规定发放贷款，到期后收贷款本息。目前，房地产开发企业流动资金贷款已经在监管层面上演化为房地产开发贷款，其有关内容将在第四章中介绍。
（2）房产经营贷款
房产经营贷款是指房地产银行对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。
房产经营贷款的具体贷款对象有房地产经营公司、房屋维修公司、房屋装饰公司、物业管理公司等。这些对象要具有依法登记的法人资格；实行独立经济核算，有健全的管理机构；有一定的经济实力、能还本付息；在贷款银行开立结算账户，并持有贷款卡。
房产经营贷款的用途主要有房屋出租、房屋修缮、房屋装饰、房产交易所需资金。
房产经营贷款的种类有：对房产经营企业发放的经营性流动资金贷款；对房产经营企业发放的经租房大修理资金贷款；对房产经营企业发放的经租房更新改造资金专项贷款。
房地产银行授信业务除了主要形成各项房地产贷款外，还包括投资于政府债券和中国人民银行融资券的授信。此外，房地产银行受信业务形成的资金来源还授信于在中国人民银行存款、存放同业资金以及存款准备金等方面。