第十条[6]【土地制度】

城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

注解

1.本条规定了我国的土地所有权制度。在我国，只存在国有土地和集体所有的土地两种土地所有权的类型。个人不是我国法律上土地所有权的主体。土地所有权不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。但在法律规定的情况下，土地所有权主体可以发生变更。这主要包括以下几种集体土地转为国家所有的情况：（1）国家征收集体土地；（2）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地成为国有土地；（3）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，属于国有土地。

2.征收和征用：征收和征用是两个不同的概念。征收实质上是依法强制收买，只发生补偿问题，而不发生返还的问题；征用的实质是依法强制使用，征用财产在使用完毕后应当返还于权利人，如果因使用导致原物毁损不能返还的，应当补偿。例如，《中华人民共和国物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《中华人民共和国物权法》第44条规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

需要注意的是，我国此前的法律法规在用语上曾经对征收、征用不加区分，例如，1999年1月1日起开始施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定，“国家依法征用的土地”属于全民所有即国家所有。宪法本条第三款原文为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，2004年的宪法修正案将该款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，将征收和征用区分了开来。因此，需要根据具体法规条文的语境来判断这些术语的确切含义。

应用

6.征地补偿的标准

根据我国土地管理法的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；[7]征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍；征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算；需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍；但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍（依照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍）。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

7.国有土地、集体土地设立土地使用权的方式

国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。具体而言，国有土地、集体土地可以通过下述方式设立土地使用权：

（1）国有土地划拨。划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。

（2）国有土地出让。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地出让可以采取协议出让，或者以招标、拍卖、挂牌出让的方式。

（3）农村土地承包经营权。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

（4）农村宅基地等。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

8.土地使用权流转

（1）国有土地使用权的流转。依法取得的国有土地使用权可以根据法律法规的规定，通过转让、出租、抵押等方式流转。需要注意的是，通过划拨取得国有土地所有权的，除符合法律法规规定的条件（其中包括补交土地使用权出让金），并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的，使用权人不得将划拨土地使用权及其上的建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押。

（2）农村土地承包经营权的流转。农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让、入股或其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。需要注意的是，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外（例如：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权属于可抵押财产，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押）。

配套

《物权法》；《土地管理法》；《土地管理法实施条例》；《城市房地产管理法》；《担保法》；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《农村土地承包法》；《农村土地承包经营权流转管理办法》