四、会计科目设置

（一）“开发成本”（生产成本）科目

“开发成本”（生产成本）科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。或分为“土地开发成本”“房屋开发成本”“配套设施开发成本”“代建工程开发成本”四个科目。各级明细科目的设置详见“房地产成本费用项目及核算内容”，根据管理需要可设立二级到五级。财务软件可以减少明细科目级次并可采用项目核算辅助功能。

取得土地用于房地产开发科目体系如下：

开发成本——A项目待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费——四级明细——五级明细

前期工程费——四级明细——五级明细

基础设施费——四级明细——五级明细

“待分摊成本”核算归集分不清，无法直接计入特定成本核算对象的间接成本，期末可按各明细成本项目分别平行分配转入房屋等各期成本核算对象对应明细成本项目，而不能仅结转“待分摊成本”总额。不设建安费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用明细科目。

A项目一期——土地征用及拆迁补偿费（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

前期工程费　（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

建安费　（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

基础设施费　（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

公共配套设施费　（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

开发间接费　（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

借款费用　（分清成本对象直接计入、分不清成本对象分配计入）——下级明细

A项目二期

A项目公共配套设施（仅指有偿转让有产权的公共配套设施，下级明细科目和上述各期明细科目一样）

A项目公共配套设施——土地征用及拆迁补偿费（仅指无偿转让的公共配套设施）

前期工程费（仅指无偿转让的公共配套设施）

建安费（仅指无偿转让的公共配套设施）

基础设施费（仅指无偿转让的公共配套设施）

公共配套设施（仅指无偿转让的公共配套设施）核算归集分不清成本对象，无法直接计入特定成本核算对象成本项目的，期末按成本项目总额分配转入房屋各期及有偿转让有产权的配套设施等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。需要注意的是，为简化核算手续并防止重复分配，不再设公共配套设施费、开发间接费、借款费用明细科目。

B项目

C项目

取得不是为建造房屋持有的土地，即最终产品的商品性土地科目体系不设建安费、公共配套设施费明细科目。

（二）“开发间接费”科目

“开发间接费”科目核算是房地产开发企业内部独立核算单位为归集和分配与项目开发直接相关且不能将其归属于特定成本对象的共同成本。如果从事两个或两个以上开发项目的建设，应先归集，期末再按一定标准分配计入各成本核算对象。如果只从事一个开发项目的建设，可设一级科目，直接计入开发项目的成本核算对象中。各级明细科目的设置详见第二章第四节内容。

（三）“应付账款”科目

“应付账款”科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生，但尚未结算或支付的开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用计提。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。本科目按“应付账款——应付配套设施费”进行核算。

费用预提时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。

费用预提条件：先建房屋，后建配套设施。开发产品已完工，不能有偿转让的配套设施尚未完工或尚未动工。

费用预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。

费用预提计算方法：某成本核算对象应预提的配套设施费=该项开发产品建筑面积×配套设施费预提率

式中，应负担该配套设施费的开发产品一般包括房屋、能有偿转让的小区内的配套设施。

（四）“开发产品”（或库存商品）科目

“开发产品（库存商品）”科目核算的是已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。房地产企业在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。可依照“预收账款”科目详细设置到每户，也可作为过渡性科目。

（五）“原材料”科目

“原材料”科目核算的是库存的各种甲供材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的实际成本。

（六）“主营业务成本”科目

“主营业务成本”科目核算的是确认销售开发产品主营业务收入时应结转的成本。本期（月）发生的销售退回，如已结转销售成本的，借记“开发产品”等科目，贷记本科目。