房地产企业财税实战与风险防范

参考文献

财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知

财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知

关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知

国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

住房城乡建设部 财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知

房屋建筑工程质量保修办法

房屋登记办法

城市房地产开发经营管理条例

中华人民共和国城市房地产管理法

附录

二、母子公司间提供服务的涉税处理

一、现行税务法规对于集团提供服务的依据

第八节 房地产集团公司向所属子公司提供服务收入的财税处理

四、税收风险防范

三、会计处理

二、计量价格的确定

一、业务分析

第七节 房屋置换与原地回迁的财税处理

六、深圳市万科发展有限公司、深圳市黄龙白鹿投资发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书

五、其他风险防范

四、争议解决方式约定不明的风险防范

三、资金监管的风险防范

二、合同转性的风险防范

一、项目开发主体的风险防范

第六节 合作开发的风险防范

四、合作开发的涉税描述

三、合作开发的会计核算处理

二、合作开发的法律界定

一、合作开发的定义

第五节 合作开发概述

三、事中风险防范和管控

二、委托方细分手续费、佣金每项不超过合同收入5%的涉税风险防范

一、委托方、代建方风险防范

第四节 代建的风险防范

五、代建公司盈亏平衡点

四、代建工程的涉税事项描述

三、代建工程会计处理方式

二、代建工程必备条件及代建合作要点

一、代建的类型

第三节 代建概述

二、资产转让和股权转让的风险防范

一、资产收购和股权收购的风险防范

第二节 资产收购和股权收购的风险防范

三、资产收购和股权收购的会计事项

二、资产收购和股权收购的涉税事项

一、资产收购和股权收购的比较

第一节 资产收购和股权收购概述

第十一章 房地产企业特殊业务

二、涉税风险防范

一、租赁合同双方风险防范

第八节 房地产项目后续持有的风险防范

三、后续持有涉税事项描述

二、自营物业的会计核算与税务处理

一、出租物业的会计核算与税务处理

第七节 房地产项目后续持有

二、房地产项目后评估报告内容

一、房地产项目后评估工作总则

第六节 房地产项目后评估

十七、法院判例：江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁地方税务局稽查局二审行政判决书

十六、清算后的尾盘问题的风险防范

十五、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的风险防范

十四、售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除的风险防范

十三、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本的风险防范

十二、是否允许加计开发成本的20%扣除的风险防范

十一、与转让房地产有关的税金的风险防范

十、拆迁安置费扣除的风险防范

九、土地增值税清算中利息费用的风险防范

八、质量保证金扣除的风险防范

七、多个（分期）项目共同发生的公共配套设施费的风险防范

六、建安成本的风险防范

五、地下车位收入和成本分摊的确认风险防范

四、土地使用权的风险防范

三、房屋售价的调整风险防范

二、成本对象的分类风险防范

一、清算单位的确定风险防范

第五节 房地产项目清算的风险防范

五、数据成果的利用

四、项目盈亏报告的撰写

三、项目盈亏结果的计算

二、项目支出数据的清理

一、项目收入数据的清理

第四节 房地产项目企业所得税清理与盈亏清算

五、土地增值税清算实例

四、土地增值税清算涉及的涉税事项描述

三、土地增值税清算

二、会计核算

一、土地增值税预征

第三节 房地产项目土地增值税预征和清算

三、结转收入时的增值税处理

二、房地产开发企业预售阶段的增值税处理

一、会计核算

第二节 房地产项目增值税清理

三、企业所得税清理与项目盈亏清算

二、土地增值税清理与清算

一、增值税清理

第一节 房地产项目清算概述

第十章 房地产项目清算与后续持有

三、会计核算

二、按不同方法计算产品单位成本

一、业务事项

第四节 房地产项目销售成本的结转

二、会计核算

一、业务事项

第三节 房地产项目收入的结转

五、风险防范

四、关注要点

三、税务事项

二、会计核算

一、业务事项

第二节 房地产项目移交的具体操作

五、项目保修

四、项目回访

三、移交程序

二、移交内容

一、移交依据

第一节 房地产项目移交概述

第九章 房地产项目移交

四、风险防范

三、税务事项

二、会计核算

一、业务事项描述

第三节 房地产项目开发成本的结转

四、风险防范

三、税务事项描述

二、会计核算

一、业务事项描述

第二节 房地产项目竣工结算

六、验收程序

五、验收人员

四、验收内容

三、验收条件

二、验收依据

一、验收对象

第一节 房地产项目竣工验收

第八章 房地产项目竣工验收与结算

三、车位（车库）的财税处理

二、车库的类别及其权属

一、车位（车库）的权属

第六节 车位（车库）的财税处理

四、物业费和家电的税务筹划

三、风险防范

二、促销方式及涉税处理

一、促销的概述

第五节 房地产项目销售中抽奖送物等行为的财税处理

三、成本差异的会计核算

二、开发产品销售时的会计核算

一、开发产品的核算

第四节 商品房销售成本的会计核算

六、售后回购房屋的会计处理

五、委托代销收入的会计核算

四、拆迁还房（房屋置换）的会计和税务处理

三、收入的会计处理

二、税法关于收入的会计确认和计量

一、收入的会计确认与计量

第三节 收入的会计核算与税务处理

六、代收款项的会计核算与税务处理

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

四、预售房款的会计核算

三、按揭保证金的会计核算

二、定金的会计处理

一、会员费及诚意金的会计核算

第二节 房地产项目销售（预售）房款的会计核算

五、其他业务

四、代建工程

三、销售其他建筑物

二、商品房销售

一、土地使用权转让

第一节 房地产项目销售概述

第七章 房地产项目销售

五、转售水电的涉税风险防范

四、增值税风险防范

三、甲供材料风险防范

二、造价、建设风险防范

一、招标风险防范

第四节 房地产项目招投标与施工建设的风险防范

四、增值税

三、契税

二、印花税

一、城镇土地使用税

第三节 房地产项目施工建设的税务处理

六、工程水电费的核算

五、支付工程合同款的会计处理

四、包工包料和发包方控料的会计处理

三、“甲供材料”的会计处理

二、工程价款结算办法

一、建筑安装工程承包方式

第二节 房地产项目施工建设的会计处理

六、建筑劳务工资保证金、安全文明措施费的规定

五、工程预付款、工程款支付担保的规定

四、投标保证金、履约保证金的规定

三、项目招投标的范围

二、招标管理及流程

一、招投标概念

第一节 房地产项目招投标概述

第六章 房地产项目招投标与施工建设

二、地方规定

一、国家规定

第二节 规划红线外成本扣除问题

四、风险防范

三、税务事项描述

二、会计核算处理

一、业务事项描述

第一节 房地产项目立项与规划设计概述

第五章 房地产项目立项与规划设计

七、房地产企业收到地方政府各种形式返还款的风险防范

六、城镇土地使用税开始缴纳和停止缴纳的风险防范

五、城市基础设施配套费是否缴纳契税的风险防范

四、与最低资本金相关的法律及金融风险防范

三、拿地主体的风险防范

二、一、二级联动开发模式的风险防范

一、拿地过程中的风险防范

第三节 土地使用权获取的风险防范

三、取得土地使用权的涉税事项

二、取得土地使用权用于开发的会计处理

一、取得土地使用权自用的会计处理

第二节 土地使用权获取的会计处理与涉税事宜

七、以其他方式取得国有土地使用权

六、以资产并购中的其他方式取得国有土地使用权

五、以合作开发方式取得国有土地使用权

四、以股权收购方式取得国有土地使用权

三、以转让方式（在建工程收购）取得国有土地使用权

二、以划拨方式取得国有土地使用权

一、以出让方式取得国有土地使用权

第一节 土地使用权的获取方式

第四章 土地使用权的获取

四、项目预测报表的设计

三、项目预测的一般路径及公司各部门在项目测算中的角色

二、房地产项目测算前提

一、房地产项目测算的必要性

第三节 房地产项目测算

三、目标成本管理在房地产建设阶段的运用

二、目标成本管理在房地产规划设计阶段的运用

一、目标成本管理在房地产企业拿地投资决策阶段的运用

第二节 目标成本管理在房地产企业中的运用

五、目标成本管理的推行

四、目标成本管理的实施原则

三、目标成本的设定

二、目标成本管理产生背景

一、目标成本管理简介

第一节 目标成本管理概述

第三章 目标成本管理与房地产项目测算

三、无论采用哪种诉讼方式，财务人员的损害赔偿责任大多是次要责任

二、当财务人员为普通员工时，公司可以劳动合同纠纷为由提起损害赔偿仲裁及民事诉讼

一、当公司财务人员为高级管理人员时，公司可以损害公司利益为由提起诉讼

第五节 网络诈骗的处理办法

六、成本报表

五、成本费用的归集与分配

四、会计科目设置

三、成本费用项目及核算内容

二、成本核算的基本程序

一、成本、费用核算的基本要求

第四节 房地产项目成本核算

三、财务系统的设置

二、会计核算模式

一、房地产项目财务管理模式

第三节 房地产项目财务管理

四、计划管理体系

三、业务流程体系

二、建立清晰的权责体系

一、选择合适的组织与项目管理模式

第二节 房地产企业项目管理模式分析

五、风险防范

四、涉税事项描述

三、主要会计核算处理

二、房地产开发公司的成立

一、公司设立的业务及流程简介

第一节 公司设立

第二章 公司设立与房地产项目财务管理

第四节 运用财务战略思维做好风险防范

二、房地产开发企业纳税的特殊性

一、房地产开发企业各阶段纳税情况

第三节 房地产开发企业纳税概述

二、房地产开发企业会计的特殊性

一、房地产开发企业会计概念

第二节 房地产开发企业会计概述

八、房地产开发项目投资估算的原则与作用

七、房地产开发项目投资费用估算

六、房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别

五、房地产开发企业的经营特点

四、房地产开发企业的开发模式

三、房地产开发企业主要业务范围

二、房地产业的通用术语及会计涉及有关术语

一、房地产业发展简史

第一节 房地产业务概述

第一章 房地产相关概念

前言

编委会

内容简介

主编简介

版权信息

封面

封面

版权信息

主编简介

内容简介

编委会

前言

第一章 房地产相关概念

第一节 房地产业务概述

一、房地产业发展简史

二、房地产业的通用术语及会计涉及有关术语

三、房地产开发企业主要业务范围

四、房地产开发企业的开发模式

五、房地产开发企业的经营特点

六、房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别

七、房地产开发项目投资费用估算

八、房地产开发项目投资估算的原则与作用

第二节 房地产开发企业会计概述

一、房地产开发企业会计概念

二、房地产开发企业会计的特殊性

第三节 房地产开发企业纳税概述

一、房地产开发企业各阶段纳税情况

二、房地产开发企业纳税的特殊性

第四节 运用财务战略思维做好风险防范

第二章 公司设立与房地产项目财务管理

第一节 公司设立

一、公司设立的业务及流程简介

二、房地产开发公司的成立

三、主要会计核算处理

四、涉税事项描述

五、风险防范

第二节 房地产企业项目管理模式分析

一、选择合适的组织与项目管理模式

二、建立清晰的权责体系

三、业务流程体系

四、计划管理体系

第三节 房地产项目财务管理

一、房地产项目财务管理模式

二、会计核算模式

三、财务系统的设置

第四节 房地产项目成本核算

一、成本、费用核算的基本要求

二、成本核算的基本程序

三、成本费用项目及核算内容

四、会计科目设置

五、成本费用的归集与分配

六、成本报表

第五节 网络诈骗的处理办法

一、当公司财务人员为高级管理人员时，公司可以损害公司利益为由提起诉讼

二、当财务人员为普通员工时，公司可以劳动合同纠纷为由提起损害赔偿仲裁及民事诉讼

三、无论采用哪种诉讼方式，财务人员的损害赔偿责任大多是次要责任

第三章 目标成本管理与房地产项目测算

第一节 目标成本管理概述

一、目标成本管理简介

二、目标成本管理产生背景

三、目标成本的设定

四、目标成本管理的实施原则

五、目标成本管理的推行

第二节 目标成本管理在房地产企业中的运用

一、目标成本管理在房地产企业拿地投资决策阶段的运用

二、目标成本管理在房地产规划设计阶段的运用

三、目标成本管理在房地产建设阶段的运用

第三节 房地产项目测算

一、房地产项目测算的必要性

二、房地产项目测算前提

三、项目预测的一般路径及公司各部门在项目测算中的角色

四、项目预测报表的设计

第四章 土地使用权的获取

第一节 土地使用权的获取方式

一、以出让方式取得国有土地使用权

二、以划拨方式取得国有土地使用权

三、以转让方式（在建工程收购）取得国有土地使用权

四、以股权收购方式取得国有土地使用权

五、以合作开发方式取得国有土地使用权

六、以资产并购中的其他方式取得国有土地使用权

七、以其他方式取得国有土地使用权

第二节 土地使用权获取的会计处理与涉税事宜

一、取得土地使用权自用的会计处理

二、取得土地使用权用于开发的会计处理

三、取得土地使用权的涉税事项

第三节 土地使用权获取的风险防范

一、拿地过程中的风险防范

二、一、二级联动开发模式的风险防范

三、拿地主体的风险防范

四、与最低资本金相关的法律及金融风险防范

五、城市基础设施配套费是否缴纳契税的风险防范

六、城镇土地使用税开始缴纳和停止缴纳的风险防范

七、房地产企业收到地方政府各种形式返还款的风险防范

第五章 房地产项目立项与规划设计

第一节 房地产项目立项与规划设计概述

一、业务事项描述

二、会计核算处理

三、税务事项描述

四、风险防范

第二节 规划红线外成本扣除问题

一、国家规定

二、地方规定

第六章 房地产项目招投标与施工建设

第一节 房地产项目招投标概述

一、招投标概念

二、招标管理及流程

三、项目招投标的范围

四、投标保证金、履约保证金的规定

五、工程预付款、工程款支付担保的规定

六、建筑劳务工资保证金、安全文明措施费的规定

第二节 房地产项目施工建设的会计处理

一、建筑安装工程承包方式

二、工程价款结算办法

三、“甲供材料”的会计处理

四、包工包料和发包方控料的会计处理

五、支付工程合同款的会计处理

六、工程水电费的核算

第三节 房地产项目施工建设的税务处理

一、城镇土地使用税

二、印花税

三、契税

四、增值税

第四节 房地产项目招投标与施工建设的风险防范

一、招标风险防范

二、造价、建设风险防范

三、甲供材料风险防范

四、增值税风险防范

五、转售水电的涉税风险防范

第七章 房地产项目销售

第一节 房地产项目销售概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

三、销售其他建筑物

四、代建工程

五、其他业务

第二节 房地产项目销售（预售）房款的会计核算

一、会员费及诚意金的会计核算

二、定金的会计处理

三、按揭保证金的会计核算

四、预售房款的会计核算

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

六、代收款项的会计核算与税务处理

第三节 收入的会计核算与税务处理

一、收入的会计确认与计量

二、税法关于收入的会计确认和计量

三、收入的会计处理

四、拆迁还房（房屋置换）的会计和税务处理

五、委托代销收入的会计核算

六、售后回购房屋的会计处理

第四节 商品房销售成本的会计核算

一、开发产品的核算

二、开发产品销售时的会计核算

三、成本差异的会计核算

第五节 房地产项目销售中抽奖送物等行为的财税处理

一、促销的概述

二、促销方式及涉税处理

三、风险防范

四、物业费和家电的税务筹划

第六节 车位（车库）的财税处理

一、车位（车库）的权属

二、车库的类别及其权属

三、车位（车库）的财税处理

第八章 房地产项目竣工验收与结算

第一节 房地产项目竣工验收

一、验收对象

二、验收依据

三、验收条件

四、验收内容

五、验收人员

六、验收程序

第二节 房地产项目竣工结算

一、业务事项描述

二、会计核算

三、税务事项描述

四、风险防范

第三节 房地产项目开发成本的结转

一、业务事项描述

二、会计核算

三、税务事项

四、风险防范

第九章 房地产项目移交

第一节 房地产项目移交概述

一、移交依据

二、移交内容

三、移交程序

四、项目回访

五、项目保修

第二节 房地产项目移交的具体操作

一、业务事项

二、会计核算

三、税务事项

四、关注要点

五、风险防范

第三节 房地产项目收入的结转

一、业务事项

二、会计核算

第四节 房地产项目销售成本的结转

一、业务事项

二、按不同方法计算产品单位成本

三、会计核算

第十章 房地产项目清算与后续持有

第一节 房地产项目清算概述

一、增值税清理

二、土地增值税清理与清算

三、企业所得税清理与项目盈亏清算

第二节 房地产项目增值税清理

一、会计核算

二、房地产开发企业预售阶段的增值税处理

三、结转收入时的增值税处理

第三节 房地产项目土地增值税预征和清算

一、土地增值税预征

二、会计核算

三、土地增值税清算

四、土地增值税清算涉及的涉税事项描述

五、土地增值税清算实例

第四节 房地产项目企业所得税清理与盈亏清算

一、项目收入数据的清理

二、项目支出数据的清理

三、项目盈亏结果的计算

四、项目盈亏报告的撰写

五、数据成果的利用

第五节 房地产项目清算的风险防范

一、清算单位的确定风险防范

二、成本对象的分类风险防范

三、房屋售价的调整风险防范

四、土地使用权的风险防范

五、地下车位收入和成本分摊的确认风险防范

六、建安成本的风险防范

七、多个（分期）项目共同发生的公共配套设施费的风险防范

八、质量保证金扣除的风险防范

九、土地增值税清算中利息费用的风险防范

十、拆迁安置费扣除的风险防范

十一、与转让房地产有关的税金的风险防范

十二、是否允许加计开发成本的20%扣除的风险防范

十三、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本的风险防范

十四、售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除的风险防范

十五、地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的风险防范

十六、清算后的尾盘问题的风险防范

十七、法院判例：江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁地方税务局稽查局二审行政判决书

第六节 房地产项目后评估

一、房地产项目后评估工作总则

二、房地产项目后评估报告内容

第七节 房地产项目后续持有

一、出租物业的会计核算与税务处理

二、自营物业的会计核算与税务处理

三、后续持有涉税事项描述

第八节 房地产项目后续持有的风险防范

一、租赁合同双方风险防范

二、涉税风险防范

第十一章 房地产企业特殊业务

第一节 资产收购和股权收购概述

一、资产收购和股权收购的比较

二、资产收购和股权收购的涉税事项

三、资产收购和股权收购的会计事项

第二节 资产收购和股权收购的风险防范

一、资产收购和股权收购的风险防范

二、资产转让和股权转让的风险防范

第三节 代建概述

一、代建的类型

二、代建工程必备条件及代建合作要点

三、代建工程会计处理方式

四、代建工程的涉税事项描述

五、代建公司盈亏平衡点

第四节 代建的风险防范

一、委托方、代建方风险防范

二、委托方细分手续费、佣金每项不超过合同收入5%的涉税风险防范

三、事中风险防范和管控

第五节 合作开发概述

一、合作开发的定义

二、合作开发的法律界定

三、合作开发的会计核算处理

四、合作开发的涉税描述

第六节 合作开发的风险防范

一、项目开发主体的风险防范

二、合同转性的风险防范

三、资金监管的风险防范

四、争议解决方式约定不明的风险防范

五、其他风险防范

六、深圳市万科发展有限公司、深圳市黄龙白鹿投资发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书

第七节 房屋置换与原地回迁的财税处理

一、业务分析

二、计量价格的确定

三、会计处理

四、税收风险防范

第八节 房地产集团公司向所属子公司提供服务收入的财税处理

一、现行税务法规对于集团提供服务的依据

二、母子公司间提供服务的涉税处理

附录

中华人民共和国城市房地产管理法

城市房地产开发经营管理条例

房屋登记办法

房屋建筑工程质量保修办法

住房城乡建设部 财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知

国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知

关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知

财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知

参考文献