四、项目预测报表的设计

项目预测报表的设计，应包括静态指标和动态指标，以动态数据和静态数据两种方式呈现项目的经营成果和现金流量，为经营者决策分析提供依据。静态盈利预测表不考虑资金时间价值，可以选择财报中的利润表，结合土地增值税清算申报表格式设置。动态分析则考虑资金在开发经营期的时间价值，各个部门要按照运营计划安排现金流出和流入，把各年的净现金流量按照设定的折现率折现到计算基准年的现值，据此计算出内部收益率等动态指标。动态测算和静态测算要建立各数据之间的对比分析，以确保数据口径的一致性和准确性。

除了设计两种盈利预测表之外，需要按照本章节前述部门分工，由设计和开发部提供经济指标表，营销部提供货值和营销费用信息表，成本控制部提供土地和建安支出表，行政部提供管理费用支出表，财务部提供融资税务情况等基础信息表。

（一）项目的经济技术指标

项目的经济技术指标包括用地面积、容积率、各业态建筑面积、计容面积、车位配比、绿地率、户数等，需根据项目进展及时更新。

（二）影响现金收支的关键开发节点表

关键开发节点表包括项目取得土地、取得五证、项目开盘、主体封顶、竣工备案、交房、土地增值税清算等关键开发节点，已完成的节点按照实际时间段填写，公司管理层可以根据以往项目开发经验或者公司标准化开发流程设置未完成节点。

（三）推货、销售和回款进度表

根据运营计划，编制推货、销售和回款进度表，主要包括以下内容：

（1）确定项目产品在各期的推售计划。

（2）根据市场情况预计各期的去化率。

（3）根据市场调研确定各业态的销售价格，确定各期销售额。

（4）根据预计的回款率确定与项目各期销售有关的现金流入。

（四）土地及工程款支出表

根据项目的土地款支付进度确定各期需支付的土地出让金、拆迁补偿费、配套费和其他土地支出。成本控制部、工程部根据项目建设成本概算书和开发运营节点预计各期的工程款支出。以上各项支出均应编制支出表。

（五）税金支出表

1．根据销售和回款情况预计各期预交税金支出

（1）增值税

一般分三种情况进行增值税缴纳。

①采用简易计税模式的老项目，按5%税率计算缴纳增值税；在预售或现房销售时，均按5%的征收率计算缴纳增值税。

应缴税额=预收款÷销售款÷（1+5%）×5%

②采用非简易计税模式的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在预售阶段（房地产开发项目竣工备案之前）收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

现房销售阶段，收到的销售款按适用的增值税率计算增值税销项税额，根据下列方法确认当期应交增值税。

当期应交增值税=累计销项税额-累计未抵扣进项税额-累计预缴增值税额

如果当期应交增值税额大于零，则该数据为当期实际应申报缴纳的增值税额；如果当期应交增值税额小于零，则当期不需要缴纳增值税。

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）销售自行开发的房地产项目，在预售阶段，应在收到款项时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+征收率）×3%

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，在现房销售阶段，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应缴税额=销售额÷（1+5%）×5%

在现房销售阶段，还需要对预售阶段预缴的增值税按现售阶段的计算方式调整进行申报缴纳增值税金。

（2）土地增值税

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时，土地增值税的缴纳有以下两种情况。

一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款÷（1+适用税率）×土地增值税预征率

简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款÷（1+征收率）×土地增值税预征率

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据。

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款

（3）企业所得税

企业所得税预交额应根据税法和当地税务机关的要求计算，常见的方式有两种：一种是按照房地产开发企业季度预缴企业所得税时，会计利润额加上预售收入计算出的预计利润，减去以前年度待弥补亏损后的余额，为应纳税所得额预缴企业所得税；另一种是用预计利润额乘以适用税率得到预缴的企业所得税。

2．根据开发节点预测交房清算等节点

预估交房后的增值税、土地增值税清算、各期所得税汇算清缴的时间和金额，具体计算过程参考第十章房地产项目清算与后续持有。

（六）融资计划

房地产开发企业需结合市场环境变化以及经营战略、运营周期等因素确定融资需求，以保障房地产项目资金运转的稳定性和可持续性。财务部需根据上述公司运营需求以及项目的投资总额、抵押物价值及抵押率、银行授信情况等预测融资总额，预计融资提款进度，确定各期融资流入金额，根据还款计划和利息支付情况，确定各期融资流出。

（七）静态盈利测算表

静态盈利测算表可按照当地税务机关的规定确定清算单位和划分产品类型，在项目刚落地时整盘测算，产品可分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种业态。在取得清晰的规划信息之后可以分期测算，按上述方式区分各期内的业态。增值税的计税方法分两种：一般计税和简易征收。

1．项目货值与销售情况表

含税收入数据取自营销部门提供的货值信息表，根据销售进度区分已售货值与未售货值情况，总货值=已售货值+预测的未售货值，根据销售情况分业态实时更新每月销售数据、累计已售数据，并与营销系统核对一致，不含税收入可以根据含税收入分段计算。

使用简易计税法的项目，不含税收入=2016年4月30日以前的回款+2016年4月30日以后的回款÷（1+5%）。

适用一般计税法的项目，不含税收入分段计算如下：

2．开发成本

开发成本主要由土地出让金、其他土地成本、拆迁成本、设计费用、报建支出、建安成本、资本化的融资利息、开发间接费等组成。

（1）测算土地出让金时需注意：适用一般计税方法的项目，需按照已开发票对应的面积比例分税率确定相应的增值税销项税额抵减额。根据当地税务机关的规定，确定各清算类型的土地出让金合理的分摊依据，主要有以下几种：基底面积法、可售面积法、销售收入法、占地面积法等，需特别注意地下车位和其他地下不计容部分是否分摊土地出让金。

（2）其他土地成本一般不参与抵减增值税销项税额，分摊过程的要求同土地出让金。

（3）建安成本根据成本控制部和工程部提供的成本概算书、工程支付计划，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费进行测算。适用简易征收的项目，成本全额计算。

适用一般计税方法的项目，不含税成本分段计算如下：

分摊依据需符合当地税务机关的规定，分摊依据主要有可售面积法、直接成本法、层高系数建筑面积法等。

（4）开发间接费测算时可不考虑进项税，一般计税法和简易征收项目均全额计算。开发间接费可以和管理费用合并计算，按照项目销售收入的一定比例预估。开发间接费的分摊需符合当地税务局的规定，分摊依据主要有可售面积法、直接成本法、层高系数建筑面积法等。项目竣工后，发生的费用原则上不再计入开发间接费。

3．管理费用

管理费用测算可不考虑进项税，一般计税法和简易征收项目均全额计算。管理费用可以和开发间接费合并计算，按照项目销售收入的一定比例预估。在项目启动前，财务部门需要根据管理层对费效比的要求，结合各部门实际用款需求，测算制定全周期费用预算，确定费用比例。在项目销售完毕之前，可以根据项目进度重新测算，若预估费用过多或不足，可适当增减费率，据以合理估算费用金额。营业外净收支、手续费、利息收入、土地使用税、房产税、车船使用税、印花税等可合并在管理费用中测算，不再单独预估。

管理费用按可售面积比例在各清算分期和业态之间分摊。一个公司有多个项目的，当项目已经竣工、销售接近完成时，公司管理费用原则上不再分摊至该项目。

4．营销费用

在项目启动前，营销部可根据公司其他已售项目营销费用支出情况，预估各业态对应营销费用比例，一般来说，商业的营销费用比例高于住宅。计入营销费用的金额：适用一般计税法的项目按含税销售费用除以（1+6%）计算；适用简易征收的项目按销售费用全额计算。营销费用按可售面积在各清算类型间分摊。

5．财务费用

这里的财务费用指资本化利息支出，一般计税法和简易征收项目均全额计算。财务部根据融资计划预计融资规模，根据最新信贷市场情况预计贷款利率，根据项目开发进度和融资需求预计贷款时间，最终完成项目的资本化利息预估，包括项目信托融资利息、开发贷利息、集团委贷利息及统借统还利息等。分摊依据需符合当地税务机关的规定，分摊依据主要有可售面积法、直接成本法、层高系数建筑面积法等。

6．增值税及附加

适用简易征收的项目，应纳增值税额=取得的含税收入-不含税收入。

适用一般计税法的项目，分别计算销项税和进项税额，进而计算出增值税额：

销项税=含税收入-不含税收入-（允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率

不含税收入金额参考项目货值与销售情况表不含税收入的计算。

受让土地时向政府支付的土地价款可在计算增值税销售额时扣除，在确定各期允许扣除的土地价款时，应按照当期进项纳税申报的增值税销售额对应的地上计容可售面积与地上总计容可售面积的比例计算可抵扣土地款，从而确定可抵扣土地款适用的增值税率。

进项税=含税建安成本-不含税建安成本+含税营销费用÷（1+6%）×6%

在不同增值税率期间，不含税建安成本应按照发生期间对应的增值税率分段计算确定，计算过程参考开发成本不含税建安成本的计算。

应交附加税主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等，税率以当地税务局的规定为准。

应交城建及附加税=应交增值税额×附加税税率

增值税的计算请参考第十章第二节房地产项目增值税清理。

7．土地增值税

房地产项目分期开发的，以当地税务机关规定的清算单位进行分期测算，一般的分期依据有发改委立项批复、建设工程规划许可证等。同时，以当地税务机关规定的清算类型进行测算，分为三分法（普通住宅、非普通住宅、非住宅）和两分法（普通住宅、其他）。若项目设计方案中包含非清算业态，则归入非清算单位类型，不能参与土地增值税清算。

在符合当地税务机关规定的前提下，区分不同清算类型，采取不同成本分摊方式（可售面积法、直接成本法、层高系数建筑面积法等），选取测算税负最低的方案。

土地增值税的计算请参考第十章第三节房地产项目土地增值税预征和清算操作。

8．利润和企业所得税

根据收入、成本、费用和税金计算税前利润和企业所得税，最终得出项目预计利润率等指标。

（八）动态盈利测算表

动态盈利测算表可根据各部门安排的全周期收支情况计算项目的动态指标。

1．现金流入

（1）销售回款：财务部门根据营销部制定的各期销售目标、销售计划、预计各期回款金额，自开盘起到项目清盘期间排布销售回款，销售回款总额=项目总货值。

（2）融资流入：财务部根据静态预测的融资总额，预计融资提款进度，确定各期融资流入金额。

2．现金流出

（1）土地款支出：根据土地合同约定的支付日期在项目周期内逐月安排。

（2）建安支出：根据项目总概算，结合运营计划和施工进度在项目周期内逐月安排。

（3）销售管理费用支出：和项目全周期费用预算保持一致。

（4）税金支出：增值税及附加、土地增值税预交金额按照销售回款金额结合对应的税收规定计算，增值税清理、土地增值税清算、企业所得税清算金额计算请参考第十章房地产项目清算与后续持有。

（5）融资还款和利息支出：结合融资和还款计划，按当地平均信贷成本计算。

3．合理利用现金流入和现金流出

根据各期的现金流入和流出，可以计算出每期的现金净流入和累计现金流入，测算项目的净现值、资金峰值、资金均值、动态投资回报率、净资产收益率、内部收益率等动态指标，为管理层的经营决策提供科学依据。

（九）对比分析

财务部门应保留项目全周期每个版本的盈利测算表，包括但不限于项目的拿地版、正式启动版、首次开盘版、定期更新版、每次价格调整版，以便对上一个阶段项目的运营效果进行复盘，对各个结果变化的原因进行对比分析，更好地预估项目未来的经营成果和现金流量。