13 分公司变更总公司的合同内容是否有效

——沧州恒实房地产开发有限公司诉史淑瑞商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河北省沧州市中级人民法院（2015）沧民终字第03265号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷案

3.当事人

原告（被上诉人）：沧州恒实房地产开发有限公司

被告（上诉人）：史淑瑞

【基本案情】

2009年12月20日，沧州恒实房地产开发有限公司（以下简称恒实公司）与史淑瑞订立《商品房买卖合同》，史淑瑞购买了恒实公司开发建设的位于沧州渤海新区黄骅港恒实花园7^#楼4单元50×室楼房一套（含储藏间）。史淑瑞作为恒实公司的员工，楼房优惠后的总价款为237360元。被告分别于2008年8月30日、2009年4月14日向原告交纳购房款30000元、172500元，余款34860元一直未付。2012年9月6日，恒实公司向史淑瑞送达了《关于限期交纳房款的函》，史淑瑞于2012年9月13日在收函人处签字。恒实公司在催要剩余购房款未果的情况下，于2014年8月29日向黄骅市人民法院提起诉讼。

史淑瑞抗辩称恒实公司领导当时同意减免被告的购房余款34860元，并提供了证明一份，载明：“因史淑瑞在代管恒实物业期间，将恒实花园供暖用电费由商用变为民用，每年为公司节约近20万元。所以公司同意减免其在恒实花园购买的7^#楼4单元50×室及储藏间余款34860元，以资表彰。特此证明，恒实公司黄骅港分公司，2010年4月1日”。

2011年3月26日，被告向恒实公司省公司领导提交了《关于申请房款减免的请示报告》，请求减免剩余购房款。省公司领导马国栋于2011年6月20日作出“请沧州项目部研究意见后报总办会议定”的批示。

【案件焦点】

原告分公司未经总公司批准，擅自向被告出具减免购房余款的行为是否有效。

【法院裁判要旨】

河北省黄骅市人民法院经审理认为：原、被告在平等自愿的基础上订立的《商品房买卖合同》为有效合同。合同订立后，原告按照约定交付了楼房及储藏间，被告占有并使用了上述房屋后，亦应依约交纳相应价款。被告至今仍欠34860元房款未支付，其行为违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。被告抗辩称恒实公司领导同意减免其楼房款34860元，并提交了恒实公司黄骅港分公司2010年4月1日的《证明》。虽然《证明》上恒实公司黄骅港分公司的印章是真实的，但是该公司不是《商品房买卖合同》的相对人，其作为恒实公司的分公司无权处分恒实公司的财产。恒实公司作为国有企业，在财务管理尤其是国有资产处置方面应该有更加严格的审批制度，这一点从省公司领导马国栋“请沧州项目部研究意见后报总办会议定”的批示也能得到印证。本案中，被告是在2010年得到的楼房款减免证明，而于2011年向省公司领导提出减免请求，就楼房款的减免先同意后审批的程序，不仅与国有企业国有资产处置逐级审批制度相违背，而且有悖于常理。综上，被告上述抗辩理由无事实和法律依据，不予支持。故判决，被告史淑瑞支付原告恒实公司购房款34860元，并支付相应违约金。

史淑瑞不服一审判决，上诉至沧州市中级人民法院。沧州市中级人民法院经审理认为，上诉人史淑瑞虽提供了恒实公司黄骅港分公司同意减免购房余款的《证明》，该《证明》出具的时间为2010年4月1日，被上诉人不认可该《证明》且认为恒实公司黄骅港分公司及被上诉人均没有减免购房余款的权利，而上诉人向省公司提交《关于申请房款减免的请示报告》的时间为2011年3月26日，该时间明显晚于恒实公司黄骅港分公司出具证明的时间，从上诉人这一行为判断作为上诉人本人也认为恒实公司黄骅港分公司没有减免购房余款的权利。另外，上诉人史淑瑞提供的省公司领导马国栋的批示及其他证据均未能证实省公司已经同意减免，只是正在考虑会上研究，故原审判决上诉人支付购房余款并无不当。另外，上诉人史淑瑞在一审中并未请求法院判令被上诉人履行向上诉人出具购房发票、购房合同并协助办理该案所涉房屋的房产证、土地证等事务，故原审判决对此未予处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案主要涉及的焦点问题是分公司为当事人出具的减免购房款的《证明》是否产生法律效力。对此问题：一是要结合合同成立时的主体进行判断。二是要探究合同真实意思表示。

就本案中所涉及《证明》的效力问题，原、被告签订房屋买卖合同时系以总公司的名义进行的，虽然分公司作为法人的分支机构，行使法人的部分职责，但涉及合同的订立、解除和变更事项，仍应以总公司的名义进行，法人的分支机构在未得到法人授权的情况下对合同主要权利义务无处分权。

从当事人真实意思表示的角度来看，本案原告的分公司为被告出具《证明》系2010年出具的，而2011年被告又向原告的总公司递交了减免购房款的申请，证实被告虽然持有减免购房款的《证明》，但是明知原告的总公司尚未作出明确减免购房款的意思表示，因此原告关于减免购房款的意思表示尚未作出，法律行为尚未成立，当然不产生法律效果，不能引起当事人之间权利义务的变更。

在实践中，部分法人机构设立分公司、项目部代行法人的部分职能，一般为管理职责，除特别授权外，一般仅对合同的履行情况进行事实上的确认，而不能对合同主权利进行变更。对合同主要权利义务的变更，除非法人作出新的意思表示或事后以明示或默认的方式追认，否则不产生合同效力。

编写人：河北省黄骅市人民法院 滕奉朝