15 合同的法定解除应以根本违约为判断标准

——北京芙蓉江房地产经纪有限公司诉北京夏都融侨贸易有限公司商品房委托代理销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2015）二中民再终字第06110号民事判决书

2.案由：商品房委托代理销售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人、再审申请人）：北京芙蓉江房地产经纪有限公司

被告（上诉人、被申请人）：北京夏都融侨贸易有限公司

【基本案情】

2010年4月，北京夏都融侨贸易有限公司（以下简称夏都公司）作为甲方与北京芙蓉江房地产经纪有限公司（以下简称芙蓉江公司）作为乙方签订《销售合作合同》约定：甲方委托乙方独家销售甲方开发的夏都融侨酒店项目房屋，乙方提供销售人员，甲方支付乙方销售酬金；乙方向甲方支付200万元作为履约保证金；双方之间的通知应采取书面形式，以面呈或特快专递方式传递；任何一方擅自单方解除合同，应向对方支付200万元违约金。合同还对其他事项进行了约定，但未约定芙蓉江公司提供销售人员的具体时间。合同签订后，芙蓉江公司依约支付保证金200万元，并于2010年6月建设售楼处、制作项目沙盘。在此过程中，双方主要以电话方式进行沟通。2010年年底，双方因资金问题发生分歧，夏都公司未再向芙蓉江公司提供项目进展情况。

夏都公司称，其于2011年6月9日、15日两次邮寄特快专递，催告芙蓉江公司限期提供销售人员及相关资格证明，以便办理商品房预售许可证，但对方未提供，亦未书面答复。芙蓉江公司则称只收到该月15日的一份特快专递，但里面是白纸，其虽未书面答复，但随即与夏都公司电话沟通，对方未予解释。2011年7月，夏都公司以芙蓉江公司违约为由，书面通知芙蓉江公司解除合同。2011年10月，夏都公司取得该项目的商品房预售许可证。经查，在2011年5月至7月期间，即夏都公司发出特快专递及解除通知前后，双方工作人员之间有多次电话通话。

2012年1月，芙蓉江公司起诉，要求夏都公司支付单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约赔偿责任。夏都公司辩称，芙蓉江公司怠于履行提供销售人员的义务，且夏都公司两次发函催告其履行义务后，芙蓉江公司均未按照合同要求进行书面答复。因芙蓉江公司违约，夏都公司依法解除合同，不构成违约，不同意芙蓉江公司的诉讼请求。

【案件焦点】

芙蓉江公司是否存在根本违约行为，夏都公司是否因此取得法定解除权。

【法院裁判要旨】

北京市延庆县人民法院经审理认为，芙蓉江公司在合同签订后交纳保证金、建设售楼处并制作沙盘，一直在为销售工作进行积极准备。夏都公司在发出解除合同通知如此重大的事项前，未进行任何协商，仅凭特快专递未得到书面回复而认定芙蓉江公司不积极履行义务，明显不符合常理，故其单方解除合同构成违约。据此判决：夏都公司赔偿芙蓉江公司单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约责任（略）。夏都公司提出上诉。二审判决针对其他违约责任予以改判，但对夏都公司给付单方解除合同违约金予以维持，理由与一审判决一致。

此后，当事人申请再审，本案提起再审。夏都公司主张其依法行使法定解除权，请求再审予以改判。

北京市第二中级人民法院再审认为：夏都公司的解约行为不符合《合同法》第九十四条关于法定解除之规定。

首先，芙蓉江公司不构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的根本违约行为。第一，双方并未约定芙蓉江公司组织销售人员的时间，故在2011年6月夏都公司发出特快专递时，不能认定芙蓉江公司已迟延履行主要债务。第二，夏都公司并未举证证明2011年6月9日的特快专递实际送达芙蓉江公司，故同月15日的特快专递仅能视为通知芙蓉江公司履行义务的期限，不构成对迟延履行的催告。第三，《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。夏都公司在未进行协商、未给予协助的情况下即直接邮寄通知，限期芙蓉江公司单方面完成义务，此通知行为有悖诚实信用原则。

其次，芙蓉江公司不构成因违约致使不能实现合同目的的根本违约行为。芙蓉江公司已履行了交纳保证金、建设售楼处、制作沙盘等多项合同义务，合同具备继续履行的条件。尽管芙蓉江公司未对夏都公司发出的特快专递给予书面回复，与合同约定不符，但该履行瑕疵并不是能够导致合同目的无法实现的根本违约行为，夏都公司仍可采取其他方式继续沟通解决。综上，芙蓉江公司不构成根本违约，夏都公司行使法定解除权理由不成立，应支付违约金。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持原二审民事判决。

【法官后语】

本案系以根本违约判断合同是否构成法定解除的典型案例。根本违约是指当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现的重大违约行为。《合同法》第九十四条关于法定解除规定，只有当违约行为构成根本违约时，守约方才取得法定解除权；对于不影响合同目的实现的一般违约行为，守约方不能主张法定解除，只能要求违约方承担违约责任。本案中，尽管原审与再审关于夏都公司不具有法定解除权的认定是一致的，但原审并未从根本违约的角度进行认定，导致判决理由不充分，不能令夏都公司服判息诉。再审则紧紧围绕根本违约这一判断标准对是否构成法定解除进行分析认定，据此作出依据充分的终局性判决。

首先，关于迟延履行主要债务是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第（三）项规定应具备以下构成要件：第一，债务人在履行期限届满后未履行主要债务，而不是未履行次要债务。主要债务系指依据合同类型所确定的主给付义务。第二，债权人进行了催告，未经催告不能解除合同。第三，债权人在催告后给予债务人合理的宽限期，使债务人继续准备履行。第四，宽限期届满后，债务人仍未履行。

本案中，提供销售人员系芙蓉江公司的合同主给付义务。但是，由于合同未约定该义务的履行期限，本案不能认定芙蓉江公司已迟延履行了该义务。夏都公司发出特快专递通知芙蓉江公司履行义务，该通知仅具有通知对方履行期限的效力，并不具有对已经存在的迟延履行行为进行催告且给予宽限期的效力。同时，该通知行为本身有悖诚信，不构成合法通知。故本案不符合以上构成要件，不能认定芙蓉江公司根本违约。

其次，关于其他违约行为是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以行使法定解除权。故其他违约行为只有造成不能实现合同目的的严重后果时，才构成根本违约。

本案中，双方约定以书面形式进行通知，故芙蓉江公司收到夏都公司发出的特快专递后，应以书面形式答复。但是，芙蓉江公司只进行了电话沟通，以致诉讼时双方就该特快专递的内容各执一词。芙蓉江公司的行为与合同约定不符，构成违约。但是，该违约行为并不影响合同目的的实现。夏都公司虽未得到书面答复，但仍可通过当面或电话等其他方式予以沟通解决，合同仍具备继续履行的条件。故芙蓉江公司不构成根本违约。

编写人：北京市第二中级人民法院 孙盈