16 合同解除权行使的期间

——北京市京创润业房地产开发有限公司诉北京市宛平房地产开发有限责任公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第07722号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：北京市京创润业房地产开发有限公司

被告（上诉人）：北京市宛平房地产开发有限责任公司

【基本案情】

2002年7月27日，原告北京市京创润业房地产开发有限公司（以下简称京创公司）与被告北京市宛平房地产开发有限责任公司（以下简称宛平公司）签订了《房产合作开发协议》，协议约定由原、被告共同合作开发晓月苑居民小区五里5-8^#、5-10^#塔楼二座以及二楼之间的裙楼。合作方式为被告宛平公司出让楼座，原告京创公司购买房屋楼花后进行建安施工及房屋销售。被告宛平公司办理土地出让金置换有关法律结束时和办理开工手续后，被告宛平公司把晓月苑小区五里5-8^#、5-10^#及二楼之间裙楼的项目交给原告京创公司建安施工销售。原告京创公司所销售的房款被告宛平公司财务应提供方便、单独立户，全部款项由原告京创公司自主支配使用。该协议还对其他相关问题进行了约定。

2006年10月2日，被告宛平公司取得包括122个地下停车位在内的房屋的商品房预售许可证。

2009年12月24日，原告京创公司与被告宛平公司签订了《关于代销晓月苑五里地下停车位的协议》（以下简称《协议》），该《协议》约定：一、原告京创公司将其所拥有的位于晓月苑五里地下122个停车位（其中10个已经安装为立体停车位）委托被告宛平公司代为出售。金额为：普通车位（共计112个）为每个3万元；立体车位（共计10个）为每个6万元，共计396万元。此笔款项由被告宛平公司先前付给原告京创公司，原告京创公司放弃晓月苑五里地下停车位的所有权，由被告宛平公司自行出售。二、付款方式：1.被告宛平公司前期一次性付给原告京创公司100万元，余款296万元在签订协议后3个月内付清。2.余款超过支付时间，在半年内的被告宛平公司按照银行同期利率向原告京创公司支付利息；超出半年的被告宛平公司按10%年息连本带利支付给原告京创公司。3.二年内不付清，此协议无效。三、双方权利义务：1.原告京创公司保证所转让给被告宛平公司的标的物是原告京创公司合法拥有的标的物，原告京创公司拥有完全的处分权，且没有任何抵押、质押或担保。2.该协议签订后，原告京创公司不再参与车位的管理，被告宛平公司有权对该车位进行租售。3.被告宛平公司将晓月苑五里一号楼临街530平方米商业门面房作为欠款担保物，被告宛平公司未付清车位转让费前对该担保物不予使用。该协议还对争议解决等问题进行了约定。

签订上述《协议》后，被告宛平公司向原告京创公司支付了100万元车位款，原告京创公司即向被告宛平公司交付了122个地下停车位，被告宛平公司称其中的10个立体停车位至今未使用。被告宛平公司现已将立体停车位以外的112个地下停车位对外出租，每个停车位收取月租金300元，原、被告双方在《协议》中约定的296万元剩余车位款被告宛平公司至今未支付。此外，122个地下停车位现登记在被告宛平公司名下，被告宛平公司为上述车位的名义开发人。庭审中，本院询问被告宛平公司是否同意支付剩余车位款，被告宛平公司表示不同意支付。原告京创公司表示已收取的100万元车位款同意退还被告宛平公司，可在被告宛平公司应当支付的车位使用费中进行抵扣。

另查，2013年，原告京创公司曾以被告宛平公司仍有车位余款未付为由，诉至本院，要求确认《协议》无效，并要求被告宛平公司返还车位，支付车位使用费。2014年2月21日，本院作出（2013）丰民初字第20333号民事判决书，依法认定原、被告之间签订的《协议》有效，并驳回了原告京创公司基于合同无效前提下主张返还车位，给付车位使用费的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。

【案件焦点】

合同解除权行使的期间。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。原告京创公司与被告宛平公司签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告京创公司主张《协议》应为委托合同性质，由原告京创公司委托被告宛平公司代为销售地下停车位；被告宛平公司主张《协议》应为房屋买卖合同性质，原告京创公司将地下停车位的实际所有权转移给被告宛平公司，由被告宛平公司向原告京创公司支付价款。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的《协议》，尽管在《协议》名称中有“代销”字样，但双方在《协议》中并未实际约定委托合同关系中委托人和受托人应有的权利义务及相应的法律后果，《协议》实为原告京创公司将122个地下停车位的所有权转移给被告宛平公司，被告宛平公司向原告京创公司支付396万元价款的停车位买卖合同。综上，本院认为，原、被告之间签订的《协议》应为房屋买卖合同性质。

关于原告京创公司是否有权对《协议》行使解除权，原告京创公司主张被告宛平公司迟延付款严重违约致使不能实现合同目的，要求按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，行使法定解除权，解除《协议》；被告宛平公司认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第十五条的规定，原告行使解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，原告京创公司未在宛平公司迟延付款后1年内行使解除权，其解除权已经消灭。本院认为，原、被告双方在2009年12月24日签订的《协议》中，约定了车位款的付款时间为“签订协议后3个月内”，以及“二年内不付清，此协议无效”，结合《协议》其他相关条款的内容，原、被告双方在《协议》中想表达的真实意思应为“二年内不付清，此协议解除”。上述条款内容应为原、被告双方关于逾期支付车位款，原告京创公司享有解除权的约定，即关于逾期付款解除权的约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，《商品房买卖合同解释》第十五条规定的情形，均为逾期付款解除权的行使条件，即逾期付款解除权应当适用解除权发生之日1年内不行使即消灭的规定。但在本案中，原告京创公司主张的解除权并非上述逾期付款解除权，而是《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的根本违约解除权，即迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方享有的解除权。关于根本违约解除权的行使期间，法律并未明确规定，本院结合原、被告双方约定逾期付款解除权的期限、被告宛平公司未进行过催告、原告京创公司曾经提起诉讼的情况、被告宛平公司仍然拒绝支付剩余车位款等合同履行过程中发生的具体情况，综合认定，原告京创公司行使根本违约解除权系在合理期间内，其有权向被告宛平公司提出解除合同。

关于被告宛平公司拒绝支付车位款的理由是否成立。首先，被告宛平公司认为地下车库并未施工完毕，立体车位无法使用，原告京创公司也并未安装车库监控及道闸系统，故不同意支付剩余车位款，对此，本院认为，原、被告双方在《协议》中并未对上述事宜进行具体约定，在交付车位时及其后的合同履行的过程中，被告宛平公司也未对上述事宜提出异议，故本院对被告宛平公司以上述理由拒绝支付车位款的主张，不予采信。其次，被告宛平公司认为因车库的阳光棚坠落、车库雨水渗漏产生了多项损失，本院认为，这些损失的产生如果被告宛平公司认为系原告京创公司所造成，有权对其提起诉讼要求赔偿，但不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。最后，被告宛平公司认为在原、被告合作开发晓月苑五里的过程中，原告京创公司存在多项违约行为，本院认为，被告宛平公司的此项主张与本案无关，其认为原告京创公司在开发晓月苑五里的过程中存在违约行为，有权依据双方之间的其他合同提起诉讼，亦不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。综上，本院认为，原告京创公司作为地下车位的出卖人已经履行了《协议》中约定的交付车位的义务，被告宛平公司应当支付《协议》中约定的全部车位款，其关于拒绝支付车位款的全部答辩意见均没有事实及法律依据，本院不予采信。

根据法律规定，迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方有权提出解除合同。本案中，原、被告双方签订《协议》后，原告京创公司即向被告宛平公司交付了122个地下停车位，但被告宛平公司仅在前期支付了100万元车位款，剩余车位款至今仍未支付，被告宛平公司的行为已经构成了根本违约，导致原、被告之间的合同目的已经无法实现，故原告京创公司要求解除原、被告签订的《协议》的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告京创公司要求被告宛平公司返还122个停车位的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原告京创公司向被告宛平公司交付122个地下停车位后，已将立体停车位以外的112个地下停车位对外出租，每个停车位收取月租金300元，10个立体停车位至今未使用，现原告京创公司要求被告宛平公司支付已经使用的112个地下停车位自2010年1月至2014年6月车位使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原告京创公司应当向被告宛平公司返还其已经支付的100万元车位款，现原告京创公司同意返还此款项，并请求从被告宛平公司应当支付的车位使用费中抵扣，该请求并无不当，本院予以准许。

北京市丰台区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条之规定，作出如下判决：

一、解除原告北京市京创润业房地产开发有限公司与被告北京市宛平房地产开发有限责任公司于二〇〇九年十二月二十四日签订的《关于代销晓月苑五里地下停车位的协议》。

二、被告北京市宛平房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市京创润业房地产开发有限公司返还位于北京市丰台区晓月苑五里的一百二十二个地下停车位（含立体停车位十个，普通停车位一百一十二个）。

三、被告北京市宛平房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市京创润业房地产开发有限公司给付二〇一〇年一月一日至二〇一四年六月三十日抵扣后的车位使用费八十一万四千四百元。

宛平公司不服原审判决提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。根据查明的事实，京创公司与宛平公司签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。该《协议》签订后，京创公司即向宛平公司交付了122个地下停车位，但宛平公司仅在前期支付了100万元车位款，剩余车位款至今仍未支付，致使京创公司取得剩余车位款的合同目的难以实现。宛平公司的行为已经构成根本违约，现京创公司要求解除双方所签《协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。宛平公司虽主张其未支付剩余车位款系由于京创公司交付的地下车库并未施工完毕亦未安装车库监控及道闸系统，但双方在《协议》中并未对此进行具体约定，在京创公司向其交付车位时及其之后的协议履行过程中，其均未提出异议，故其依此理由拒绝支付车位款缺乏依据，本院不予采信。宛平公司另主张京创公司施工质量不合格致使车库阳光棚坠落砸毁停放车辆，车库管道雨水渗漏等造成其公司多项损失，京创公司应先支付其损失。对此本院认为，宛平公司如认为上述损失系由京创公司造成，其可另行向京创公司要求赔偿。关于宛平公司所称在双方合作开发晓月苑五里过程中，京创公司存在多项违约行为且尚未缴纳土地增值税的问题，其有权依据双方所签其他合同提起诉讼，但与本案无关。综上，宛平公司拒绝支付剩余车位款的理由均缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。现京创公司要求宛平公司返还其122个停车位，其向宛平公司返还100万元车位款，理由正当，本院予以支持。鉴于双方之间签订的《协议》系由宛平公司根本违约造成的，其理应向京创公司赔偿损失。原审法院据此判决宛平公司向京创公司支付已经使用的112个停车位自2010年1月至2014年6月的使用费并无不当，应与100万元车位款抵扣后支付给京创公司。

北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

原、被告双方在《协议》中，已经约定：车位款的付款时间为“签订协议后3个月内”，二年内不付清，此协议解除。上述条款内容应解释为原、被告双方关于逾期支付车位款，原告京创公司享有解除权的约定，即关于逾期付款解除权的约定。此乃合同约定解除权。

合同的法定解除权规定在《合同法》第九十四条，规定了四种法定解除合同的具体情形。其中第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”《商品房买卖合同解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上述条款均为逾期付款解除权的行使条件，即逾期付款解除权应当适用解除权发生之日一年内不行使即消灭的规定。被告宛平公司的抗辩正是基于上述对合同解除权行使期限为一年的法律规定，认为原告京创公司未在宛平公司迟延付款后一年内行使解除权，其解除权已经消灭。

但在本案中，原告京创公司主张的解除权并非上述逾期付款解除权，而是《合同法》第九十四条第一款规定的根本违约解除权，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”即迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方享有的解除权。被告宛平公司认为地下车库并未施工完毕、立体车位无法使用，以及因车库的阳光棚坠落、车库雨水渗漏产生了多项损失。被告宛平公司的上述抗辩均不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。显然，本案中被告宛平公司迟延支付车位款的行为已经构成根本违约。《商品房买卖合同解释》只规范了逾期付款解除权的行使条件，而关于根本违约解除权的行使期间法律并未明确规定，需要法院予以认定。

法院结合原、被告双方约定逾期付款解除权的期限、被告宛平公司未进行过催告、原告京创公司曾经提起诉讼的情况、被告宛平公司仍然拒绝支付剩余车位款等合同履行过程中发生的具体情况，综合认定，原告京创公司行使根本违约解除权系在合理期间内，其有权向被告宛平公司提出解除合同。

编写人：北京市丰台区人民法院 石婷婷