17 商品房买卖合同中买受人解除权行使基础认定及解除权合理行使期间

——邬奇光诉北京首钢房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3535号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：邬奇光

被告：北京首钢房地产开发有限公司

【基本案情】

2010年9月12日，邬奇光（买受人）与北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产公司）签订一份房屋买卖合同及附件，约定购买首钢房地产公司开发的河北省抚宁县南戴河鸥洲小区4号楼2门40×室楼房一套（诉争房屋）。2010年10月5日，邬奇光给付首钢房地产公司诉争房屋购房全款352132元。2011年5月20日，邬奇光交纳代收确权费8302元、代收燃气开通费2400元、有线电视管网配套费580元。2011年5月21日，邬奇光交纳确权委托公证费280元、2011年5月21日至2012年5月20日物业费1088.72元及生活垃圾清运费36元；当日，首钢房地产公司将诉争房屋交付于邬奇光。2011年6月9日，邬奇光向首钢房地产公司交纳装修垃圾清运费318.96元及装修管理服务费300元。2013年7月3日、4日，邬奇光交纳2012年5月21日至2014年5月20日的物业费共2177.44元，2013年5月21日至2014年5月20日生活垃圾清运费36元。2013年10月22日，首钢房地产公司发函告知邬奇光需要补交契税，以便尽快办理涉案房屋的产权证，若邬奇光能提供首购证明则按照1%缴纳契税，如提供不了则按照3%缴纳契税。此前邬奇光按照1%的税率已经交纳3521元，现需按照2%的税率补交7043元。2015年5月17日，邬奇光通过顺丰速运向首钢房地产公司邮寄退房通知，并于2015年5月18日前往南戴河鸥洲接待中心送达退房通知书。邬奇光认为依据签订的《房屋买卖合同》的约定，首钢房地产公司应于2013年5月21日之前，向其交付诉争房屋产权证，却一直未能完成交付。且经多次催告后，仍未能在约定期间内提供诉争房屋产权证，未能履行约定的义务，损害其合法权益，遂提起本案诉讼，主张解除合同、退还房屋、退还价款并赔偿利息。

【案件焦点】

一是邬奇光主张首钢房地产公司违反合同约定行使合同解除权是否成立的问题；二是邬奇光行使合同解除权合理期限的问题。

【法院裁判要旨】

北京市石景山区人民法院经审理认为：

第一，关于邬奇光主张首钢房地产公司违反合同约定行使合同解除权是否成立的问题。

商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。首先，按照财税（2008）137号、财税（2010）13号文件的规定，诉争房屋的购买契税计算方式，应当确认为首次购买90平方米以下的房屋，按照1%税率交纳。双方签订的合同是在上述规定实施之后，故邬奇光和首钢房地产公司均应对此契税计算方式及适用条件为明知。因此邬奇光负有提供首次购房证明，或及时补齐契税的合同义务，首钢房地产公司负有及时通知原告提供上述材料或交纳费用的合同义务。其次，首钢房地产公司出具的代收确权费一览表中虽然载明了90平方米以下房屋的契税税率为1%，并实际按照该数额代收了契税，但是不能明确认定该数额即邬奇光应当交纳或被告承诺收取的契税数额。综合以上分析，法院认定首钢房地产公司存在逾期办理产权证的行为，系双方原因导致。

邬奇光在首钢房地产公司通知其补交相应手续或补交契税后，明确不履行相应义务，系导致产权证未按期限办理的原因之一。邬奇光以此为由主张合同解除，从而主张退房退款并赔偿利息，并不具备事实及法律依据，法院不予支持。

第二，关于邬奇光行使合同解除权合理期限的问题。

即使认定基于双方约定产权证办理方式为首钢房地产公司代办，则首钢房地产公司应当负责办理产权证的相应全部手续，而首钢房地产公司应当及时通知邬奇光补交相应手续或税费，由于首钢房地产公司未在合同约定的期限内通知原告补交相应手续或税费，则应当视为首钢房地产公司存在违约行为，邬奇光不存在违约行为。故首钢房地产公司因未按期办理产权证，而使邬奇光具备了退房的权利基础，从而可以主张解除合同，达到其退房退款并赔偿利息的诉求。但邬奇光该项解除权应当有行使的合理期限，以维护鼓励交易的民事商业交往原则，自首钢房地产公司存在上述违约行为之日起，至今已经明显超过合理期限，且双方之间的其他主要合同义务均已履行完毕，故现在邬奇光再行主张解除权，法院不予支持。

北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条的规定，判决驳回邬奇光的诉讼请求。

【法官后语】

本案是涉及《合同法》解除权成立的条件及解除权行使合理期限问题的典型案例。由于我国《合同法》仅规定了一方当事人行使解除权的约定条件与法定条件，并没有对解除权合理行使期限的具体规定，在司法实践当中，出现诸多因合同解除权行使条件和合理行使期限产生的纠纷，案件裁判大多依据法官查明案件事实后行使自由裁量权，司法认定不尽统一。

1.关于合同当事人行使解除权的条件

合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。在法律权利性质的分类中，解除权属于形成权的一种，即权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。主张解除的当事人不必向法院或仲裁机构提起确认之诉，只需要主张解除的当事人将解除合同的通知送达对方当事人能够控制的地方。根据我国《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，双方当事人可以协商解除合同，也可以约定一方解除合同的条件，待条件成就时由解除权人解除合同，或者存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。根据《合同法》的基本理念和原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。具体到本案中，原告邬奇光与被告首钢房地产公司在自愿、公平的条件下签订了商品房买卖合同及附件补充协议，是合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，是有效合同，双方均应积极履行合同约定的义务。由于邬奇光和首钢房地产公司在商品房买卖合同中已经约定，出卖人代为办理房屋权属证明，如果因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。在买受人代为办理房屋权属证书的过程中，首钢房地产公司负有及时通知邬奇光交纳办证所需相关税费或提供相关证明的义务和责任。根据本案的证据显示，首钢房地产公司并没有充分证据证明其履行了通知义务，虽然邬奇光怠于履行其缴纳相关税费的义务，但依然可以行使合同约定的解除权。

2.关于合同当事人解除权合理行使期间

根据我国《合同法》的基本原则，合同双方当事人都应当遵守诚实信用原则。《合同法》第六十条规定合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时我国《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制和制约。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。按照该条规定，行使解除权的期限分为两种情况：一是按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。二是在对方当事人催告后的合理期限内行使法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方当事人为明确自己义务是否还需要履行，可以催告享有解除权的当事人行使解除权，享有解除权的当事人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭，合同关系仍然存在，当事人仍要按照合同约定履行义务。而催告后的合理期限，根据个案的不同情况确定，作为享有解除权的当事人应本着诚实信用原则，在收到催告后尽早通知对方是否解除合同。由此看来解除权的合理行使期间依据只能是诚实信用原则和法官的自由裁量。笔者认为，法官在针对具体案件进行分析和自由裁量时，可以参照同样为形成权的合同撤销权的行使期间，即具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，也就是一年的除斥期间。具体到本案中，原告邬奇光明确知道首钢房地产公司应当在2013年5月21日前办好房屋所有权证书，但一直至起诉时约达四年的时间里，邬奇光均没有行使其合法解除权，是怠于行使权利的表现，很明显违反了法律规定的合理期限的范畴，因此法院不支持邬奇光行使合同解除权的诉讼请求是有充分的法理基础和法律依据的。

编写人：北京市石景山区人民法院 张乃伦