第四节 征收房产税的理论依据

关于征收房产税的理论依据，学术界尚未达成共识。公共经济学从房地产是社会财富表现形式的角度，主要围绕房产税的功能，即筹集财政收入和调节收入分配的角度阐述房产税的理论依据。房地产经济学则认为房地产不仅是一种静态财富，更是一种重要资源，只有在经济流通中才能充分体现其价值，因此，房地产经济学者关于房地产税的理论依据，主要从房地产资源配置的角度展开论述。目前主要有四个方面的观点。

一、财政收入说

财政收入说最早被用来阐释社会经济发展早期阶段的税收。在经济社会发展早期的农业经济时代，生产力水平十分低下，物质财富极度匮乏，人们的财产相当稀少，土地和房屋是人们拥有的最基本的财产形式。房产税具有税基不易流动、不易藏匿、税源分布广泛等特点，适合地方政府征收，多数国家都把它划归为地方税。因此，在土地私有制的条件下，国家为满足财政支出需要而筹集税收收入的主要方式，就是以土地和房屋作为课税对象征收的土地税、房屋税及不动产税等税种。因此，在农业经济时代，对房地产征税的理论依据是为了筹集财政收入。但财政收入说并不只是在农业经济时代成立。即使是在现代的工商业经济时代，对土地和房屋征税以满足政府支出需求的做法仍然屡见不鲜，许多国家的地方政府为提供地方性公共产品而筹集资金，最先考虑的就是房产税和土地税。

与此同时，房产税也是提高地方政府行政效率的一种重要手段。这是因为房产税一般由地方政府自主征收，独立自主的地方税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，地方政府通过衡量所提供的公共产品和服务的边际成本与边际收益，确定自己的支出规模，再以支定收，最后确定合理的预算收支规模。反之，如果缺乏稳定的地方收入来源，地方政府在做支出决策时会更多地依赖政府转移支付，但政府转移支付常常带有附加条件或规定了资金用途，地方政府在确定公共产品供给量时，很大程度上受制于财政拨款的形式和多少以及与更高一级政府的谈判和讨价还价，因此地方政府的财政决策不完全是根据其成本-收益原则分析做出的，而是要受到外部因素影响，其决策的科学性与合理性就会大大降低。因此，为确保地方政府决策的科学合理，提高地方财政的运行效率，对房地产征税是明智之举。

二、利益支付说

支持这种观点的学者认为，政府为保证房地产权益人的合法利益，需要进行多项管理和服务，如产权管理、国家安全管理、社会公共服务等，从而使房地产的权属更加明确、稳定，方便权益人的使用和交易，实现其居住需求或经济利益。另外，房屋所在地区的基础设施和公共服务状况是决定房地产市场价值的重要因素，地方政府提供的各种公共设施，会促使房地产升值，尤其是城市政府提供的公共设施，为房地产的持有人带来额外的收益。房地产持有者从政府那里享受了公共产品和服务，从利益对等的经济原则出发，作为受益者的房地产产权所有人理应为这种提供产权保护和价值增值的公共产品和服务支付一定的报酬。由于大多数公共服务在消费上存在排他成本过高或无法排他等方面的困难，不可能通过收费来补偿投资支出，故只能通过对受益者征税的方式来筹集资金。房地产具有区域固定性的特征，纳税人与受益人一致，符合征税的受益原则，所以，对房地产征税是地方政府筹集基础设施建设资金的最好选择。

从政府的角度而言，房地产产权的实现或者房地产价值的提升，都是以政府部门提供的公共产品和服务作为前提和保障的，那么，政府对产权的所有者课征一定比例的税收，以保证能够持续提供相关服务也是理所应当的。房地产税收的实践也表明，许多国家的地方政府筹措用于地方性公共支出的财政资金，都是通过对土地和房屋征税，这些事实印证了房产税收的利益支付说的正当性和合理性。

综上所述，利益支付说其实有双重内涵：一方面，公共部门为保护房地产产权人的权益，必须提供相应的管理与服务，而为保证这种管理与服务的持续性，需要产权人为此支付一定的费用；另一方面，房地产价值的提升在一定程度上也得益于政府部门投资建设的基础设施，基础设施的建设与完善使得周边的住宅得以升值。政府作为基础设施投资的主体，按照一定比例对因此获益的产权所有者征收税收，用来补偿公共支出也是合乎情理的。

三、税收负担不可转嫁说

税收负担不可转嫁说认为房产税负是不可转嫁的，因此不会造成资源配置的扭曲，同时，房产税的税负与财富的分配相一致，是一种公平的税收。

房地产税负不可转嫁的思想最早是由古典经济学的重农学派提出来的，他们认为其他所有非土地税收最终都会转嫁到土地上，土地是财富之母，其他形式的财富都来源于土地。对其他财富课税，其税负最终都会转嫁到土地所有者身上。只有地租税和地价税这两种课征于土地的税收不能发生转嫁，并且最终都是由土地所有者承担。因此重农学派所提倡课征单一的土地税，即只对土地所有者课税。

重农学派经济学家魁奈提出了房地产税可衡量公民纳税能力的观点。魁奈认为，拥有土地或房产数量越多的人，其负税能力也越强。土地及地上附着的房产可作为衡量纳税人纳税能力的一个相对客观的指标。而且，作为财富的房地产被看成永久性的财富，将其折成现值的收入远大于现期收入，因此房地产本身可以减少其所有者对于未来经济波动的恐慌，从而减少其储蓄意愿，促进消费。此外，对房地产征税，可以调节拥有众多房地产的高收入者的过高收入，并将此收入用于为地方提供更多的公共产品或对低收入者进行补贴，从而通过税收的二次分配缩小社会贫富差距，促进社会公平。

后来，经济学家通过局部均衡分析，认为土地作为一种总量有限且不可再生的生产要素，其供给弹性几乎为零，税收负担不可能向前转移到消费者身上，只能由供给者承担，因此对其课税不会导致经济主体的行为发生改变和对资源配置造成影响，也不会引起纳税人的超额税收负担和扭曲资源配置。

四、外部效应说

房地产经济学者认为，在工业经济时代，所得税已取代以房产税为代表的财产税，成为政府财政收入最主要的来源，因而征收房产税收更多的是为了实现政府的经济政策目标，进而形成了外部效应说。

外部效应是指某一生产者或消费者的经济活动对其他生产者或消费者带来的好处或损失，但这些好处或损失没有通过市场价格机制反映出来，导致社会边际收益与私人边际收益、社会边际成本与私人边际成本的不一致，从而使资源配置达不到效率状态。外部效应说主要是从房地产的正负溢出效应和政府作为投资主体的溢出效应对房地产价值影响的角度来解释对房地产征税的理由。

房地产业具有广泛的外部性，具体表现为周边环境对房地产价值和利用的影响以及房地产给外界带来的效用。如果具有外部正效应的房地产仅由私人提供，极易出现供给不足的情况，即使政府采取财政补贴等激励措施。由于房地产不同于其他商品的特性，其只能实现房地产商利益的最大化，很难达到社会的最优供给量。对于房地产的外部不经济，则更需对其课征相应的税收，以责成施加负外部效应的主体为其造成的损害承担适当的经济补偿责任，从而改善资源配置效率，如房地产建设期间和建成之后对环境的破坏等。房地产税的这种矫正外部效应的功能，是优化资源配置的一种重要方式，可以促进房地产业运行效率的提高。

在都市区甚至城市边缘地区以及交通干线途径之地，房地产要实现保值和增值很大程度上依赖于政府部门在该区域土地上进行的基础设施投资所产生的正外部效应。换言之，政府对基础设施的投资改善了交通条件，提升了周围区域的房地产价值，房地产的所有者或使用者享受到了基础设施改善带来的超额收益，房地产价值在某一时点上非正常增加的那一部分价值就是这种超额收益的现值。要使这种价值增值部分回归政府，保证受益者和纳税人的一致，最好的方式就是对辖区内的房地产征税。