第四节　抵押权的实现

第五十三条　【抵押权实现的条件和方式】

债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

注解

结合《物权法》第195条的规定，抵押权人与抵押人就以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿所达成的协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。此外，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

应用

49.债务人到期不偿还债务时，抵押权人能否不行使抵押权，而要求债务人以抵押财产之外的财产清偿债权？

在债务人提供抵押财产且到期不偿还债务时，抵押权人是否可以不行使抵押权，而要求债务人以抵押财产之外的财产清偿债权，对此《物权法》和《担保法》均未作出明确规定。《物权法》第198条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《担保法解释》第73条规定：“抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。”似乎这两个法条强调的是抵押财产先折价，然后由债务人清偿不足部分。但进一步思考，《物权法》第198条的规定并未为抵押权人选择权的问题作出明确的规定，《担保法解释》第73条也只是为了解决抵押财产价值的计算时间问题而作出的规定。因此，抵押权只是意味着抵押权人对特定的抵押财产有优先受偿的权利，抵押权人同时也是债权人，在债务人到期不履行债务时，债权人有权要求债务人清偿债务，债务人无权以抵押权人有物上担保权利而拒绝履行债务。因此，在《物权法》和其他法律未明文规定抵押权人无选择权的情况下，可以承认抵押权人在对抵押财产行使抵押权之前，可以债权人身份对债务人的其他财产先为清偿要求，债权人受清偿后，抵押权消灭，抵押财产成为债务人可以用来清偿其他债务的财产，这样也有利于债权的实现，符合《物权法》和《担保法》的立法目的。

50.抵押权人是否可以请求抵押人直接承担债务人的债务？

抵押担保是物的担保，当抵押人不是主债务人的情况下，抵押权人对抵押人只能在抵押财产范围内实现债权。抵押权人可以请求拍卖、变卖抵押财产优先受偿，但不得请求抵押人直接承担债务人的债务。[3]

配套

《中华人民共和国物权法》第195条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第71、72、73条

第五十四条　【抵押权实现的清偿次序】

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

注解

结合《物权法》第199条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序为：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据《物权法》第178条的规定，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，适用《物权法》。因此，在《物权法》于2007年10月1日施行后，本条的规定即不再适用。

应用

51.是否抵押是否有效？对于抵押权人行使抵押权所获得的价款应当如何处理？

所谓事后抵押，一般是指债务人有多个普通债权人，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人。这种事后抵押的设定通常发生在债务人业已陷入支付危机、濒临破产、其财产已经不足以清偿全部债务的情况下。设定事后抵押必然导致其降低或者丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法利益。因此，这种事后抵押应认定为无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已经取得该价款的，应当依法予以返还。（《最高人民法院公报》2010年第2期：中国光大银行与内蒙包头华达合资卧具装饰厂、中国农业银行包头市青山区支行、包头市青山区人民政府自由路办事处侵权纠纷案）

配套

《中华人民共和国物权法》第178条

第五十五条　【房地产抵押权的实现】

城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

第五十六条　【划拨国有土地使用权上抵押权的实现】

拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

注解

在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。

第五十七条　【抵押人的追偿权】

为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

第五十八条　【抵押物灭失的法律后果】

抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

注解

本条规定了抵押担保财产的物上代位性。结合《物权法》第174条的规定，抵押担保财产灭失后的代位物主要包括：第一，担保财产因第三人的侵权行为或者其他原因毁损、灭失时，担保人所获得的损害赔偿金。第二，保险金。担保人对担保财产保险的，因保险事故发生而致使担保财产毁损、灭失时，担保人可以请求保险人支付保险金。该保险金可以作为代位物。第三，补偿金。主要指担保财产被国家征收时，担保人从国家得到的补偿金。

应用

52.抵押物毁损灭失后，债权人要求债务人履行抵押物所担保的未届清偿期债权的，法院是否予以支持？

一般情况下，由于抵押权得以行使的条件是主债务合同约定的清偿期届满，债务人未履行债务或者未完全履行债务。在主合同约定的清偿期届满之前，债务人可以拒绝债权人的履行请求。只有在法律有明确规定的时候，债权人才可以要求债务人提前履行合同，比如在抵押物的毁损灭失导致《合同法》第68、69条所规定的情形出现的情况下，债权人可要求债务人提前清偿债务。而在一般情况下，债权人并不能因为抵押物的毁损灭失而要求债务人提前清偿债务，也就是说，仅仅存在标的物的毁损灭失，不是债权人要求债务人提前履行债务的法定理由。

配套

《中华人民共和国物权法》第174条