◎1.3 研究目标、研究内容与框架

1.3.1 研究目标和内容

房地产市场的自发调节存在盲目性和滞后性。由于房地产具有保障居民住房福利性质，以及房地产市场存在信息不对称性等多种因素，有些问题不能单纯依靠市场自发调节来解决。房地产市场必须依靠政府来进行不断调节才会弥补市场的缺陷。

我国房地产市场宏观调控已经经历了20多年的时间，站在这个时间节点，对过去的20年的国家宏观调控政策做一个回顾，但是什么情况下进行宏观调控、采用哪些调控手段、如何执行调控政策、如何评价调控效果等一系列问题都会关系到调控的效果。本文主要采用博弈论分析方法，在分析我国不同阶段调控政策及效果的基础上，对我国房地产市场不同主体间的博弈进行了分析，同时借鉴世界上其他国家的经验，对我国房地产市场的未来调控政策给出了针对性的建议。

1.3.2 研究的框架

具体章节内容如下：

第1章“导言”。主要阐述了研究的背景、研究的意义和目的、研究的内容框架和研究方法，以及研究主要创新点。

第2章“国内外研究现状和相关的基础理论”。主要从宏观调控手段及效果、宏观调控存在的问题和原因，以及房地产市场主体间的博弈三个方面对国内外关于中央政府对房地产市场的宏观调控的研究进行梳理。同时阐述了本研究的相关基础理论，主要包括地租地价理论、市场失灵理论、寻租理论和博弈论等。

第3章“我国房地产市场发展阶段及调控政策研究”。分析了我国房地产市场体系的构成。依据中央政府调控政策的变化，将我国房地产市场发展划分为8个阶段。对每一阶段的调控背景、目标、手段、效果等方面对宏观调控政策进行了分析。

第4章“专项调控措施评价”。主要从限购、房地产税以及我国保障性住房的层次来论述。从数据上说明限购的效果以及限购政策评价。对比了重庆、上海房地产税的规定以及房产税的实施。保障性住房从经济适用房、 廉租房、公租房、限价房和共有产权住房。

第5章“我国财政政策演变”。主要分析了我国财政政策体系的演变，包括1993年之前的财政政策和1993年之后的财政政策，对比中央和地方的财政收入和财政支出。我国土地政策的变化，为房价高找出根本原因。

第6章“我国房地产市场中主体的目标及相互间博弈分析”。主要分析我国房地产市场中不同主体的目标，以及相互之间的博弈。包括中央政府、地方政府、开发商和消费者的目标，以及地方政府与中央政府、开发商与中央政府、消费者与中央政府、开发商与地方政府、消费者和开发商之间的博弈分析。

第7章“发达国家房地产调控措施”。主要分析世界上其他国家对房地产市场的宏观调控手段及效果等。包括英国、德国、法国、美国、加拿大、新加坡、日本和韩国。

第8章“结论与展望”。我国未来房地产市场调控目标体系，主要从户籍制度改革、房地产供给体系、住房公积金、税收、土地等几个方面对未来调控提出相应的建议。给出本书的主要研究结论、主要创新点、存在的不足以及未来的研究重点。