二、主要税费

买卖、赠与、继承三种处理财产的方式，没有绝对的优劣之分。从利益偏向角度，继承方式，对于父母来讲，总体上安全性和能动性是最强的，尤其针对那些子女不太孝顺的家庭，生前把财产掌握在自己手里，更为稳妥。但是，很多家庭把“怎样省钱”作为方式选择的目的和依据。比如，有些子女对父母说，早点买卖过户给自己，能省一大笔钱；千万别继承，今后有高额的遗产税……

三种处理财产的方式分别需要缴纳哪些税费？以房产为例。毕竟房产是绝大多数家庭最主要的财产。

1.“买卖”的主要税费

买卖中：卖方主要涉及增值税、个人所得税；买方主要涉及契税。

续表

父母将个人名下商品住宅通过买卖的方式过户给子女，如果将买卖双方的税率总计计算，最低1%，最高9.6%。

·过户房产对于父母而言“满五唯一”、子女无房、房产过户面积不超过90m2，同时满足上述三个条件的情况下，总计税率为1%，即子女缴纳1%契税。

·过户房产对于父母而言“不满二”、子女有房（或者房产过户面积）超过140m2，同时满足上述两个条件的情况下，总计税率为9.6%，即父母缴纳5.6%增值税、1%个税；子女缴纳3%契税。

这里涉及两个重要概念。

满五唯一

“满五唯一”，一是指“房龄”，二是指“套数”。“满五”，指的是以房产证、契税发票中较早之日起算，截至目前是否已经满五年；“唯一”指的是以家庭为单位、名下的房产数量（按照目前的做法，计入的是同一省份内房产的套数）是否仅此唯一一套。

“满五”的特殊情况。如果房子是通过继承或者赠与所得，房龄以继承或者赠与之前房产登记时间起算，而不是以继承或受赠完成的房产证时间起算。

举个例子，如下。

父亲名下有一套房子，是继承爷爷的房产。当初爷爷买这套房子的时间是1995年1月1日。爷爷去世之后，父亲通过继承过户、办理房产证登记的时间是2018年1月1日。2019年，父亲打算把这套房子卖给儿子。这套房子对于父亲而言的房龄是从1995年1月1日起算，而不是从2018年1月1日起算。

“唯一”的计算方式。唯一，是以家庭为单位计算的名下普通商品住宅套数。其中，家庭成员包括夫妻与未成年子女。举个例子，如下。

男方婚前购买了一套住房，登记在个人名下。

男女结婚之后，打算再购买一套住房。因为家庭成员名下已经有一套房，不管这套房是个人的还是夫妻共同所有，所以再次购买，将作为第二套房计算。两个人寻思，干脆直接登记到孩子名下，这样夫妻二人还能省出一个指标。这时候就要看孩子是否成年。如果孩子已成年，不计入这个家庭名下房产套数；如果孩子未成年，依然计入这人家庭名下房产套数。

关于“唯一”的计算，还有两类特定情况。

·一是非住宅类房产。以上所谈的“唯一”，针对的是普通商品住宅。如果家庭名下还有如商铺、门脸房等其他类型的房产，不计入“唯一”与否的计算范围。

·二是宅基地房。宅基地房建立在集体宅基地之上，宅基地房不属于商品房，因此不计入“唯一”与否的计算范围。

计税基数

房产过户需缴纳税费，最基本的计算公式是计税基数乘以税率。

这个计税基数如何确定？比如，若父母把房产以“1元钱”卖给子女，岂不是几乎等于零税费了？实际上并不是这样计算的。计税基数有两个依据：一个是双方通过合同约定的交易价格，另一个是底价，即房产评估价格。计算税费，以二者中较高的作为计征基数。当然，如果自定价格高得离谱，也难以成交，因为涉及炒房嫌疑。

2.赠与的主要税费

赠与是一种无偿行为，但受赠方需要缴纳契税，目前普遍是3%的税率。《契税法》中有相关规定。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

亲属之间的赠与行为，是否可以免税？可以，但仅限于特定的亲属关系；夫妻之间相互赠与，免征契税。

第六条 有下列情形之一的，免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；

（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

除此之外，比如父母赠与子女房产，均需缴纳契税，计税基数为房产评估价格。

3.继承的主要税费

继承方式下，费用全部由继承人承担，与被继承人无关。最低情况下，费用近乎为零。当然，如果走公证或者诉讼的方式，会涉及公证费、诉讼费的问题。

以公证继承为例，涉及主要的费用为公证费。收费标准如下。

财产继承、赠与和遗赠，按照收益额比例收。

·20万元以下的按照2%收取；

·20万—50万元部分按照1.5%收取；

·50万—100万元部分按照1%收取；

·100万元以上部分按照0.5%收取；

·最低收费200元。

继承没有任何税。继承需要缴纳“遗产税”吗？时至今日，不需要。关于“遗产税”讨论了很多年，时至今日，依然没有任何征收的说法和政策依据。2017年财政部关于某政协委员提案的官方回复中，已说明。

4.再次转让时的税费

无论通过买卖、赠与还是继承，子女获得父母的房产之后，有可能会发生再次转让的情况。在大多数人的概念里，赠与或者继承所得房产，再次出售时需要交纳20%的个税。所以，如果算上二次处置的税费，赠与、继承这两种方式，对于子女来讲，成本太高了。

真是这样吗？并非如此。

以上这种说法，来自《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中的规定。

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

以上说的“无偿赠与”，包括“继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况”。

所以，有了这样的说法——受赠或者继承所得的房产再次转让的时候，需要交纳高额个税。

（转让价格-当初获取这套房产时相关税费）×20%且不能按照1%税率核定征收。所以，近乎全额的20%征收个人所得税。

事实上，此项规定已经废止。现行规定如下。

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

也就是说，继承或受赠所得房产，再次出售的时候，需要缴纳的个税，分两种核算方式。

“差额”征收：

（转让价格-房产原值-当初获取这套房产时相关税费）×20%

或者全额核定征收：

转让价格（按照市场评估价）×1%

这种计算个税的方式与房产买卖是一样的，不存在差别。此外，如果继承或者受赠房产属于“满五唯一”，免征个税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。该通知源自《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）,这一规定被称为“满五唯一”。

所以，无论是通过买卖、赠与还是继承的方式获取父母房产，当再次出售时，涉及的相关税费计算，并无差别。

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