10 出售已办理抵押登记的商品房买卖合同是否有效

——王×馨诉滁州银河房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一终字第00409号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：王×馨

被告（被上诉人）：滁州银河房地产开发有限公司

【基本案情】

2013年12月21日，王×馨与滁州银河房地产开发有限公司签订商品房认购单一份，认购 10幢1单元70×室房屋一处。同月24日，王×馨将45万元汇入该公司账户，该公司出具收据，收到王×馨房款45万元。2014年8月13日，该公司法定代表人童忠义出具一份《说明》，载明将王×馨原认购的10幢1单元70×室房源调换至同小区9幢1单元120×室。若以后出现任何纠纷，该房屋产权属王×馨，所有责任由该公司承担，差价另行结算，该说明并加盖了公司印章。2014年9月23日，王×馨缴纳了物业管理费、电梯检测维护费、二次供水费及垃圾清理费等相关费用。2014年9月27日，该公司法定代表人童忠义又出具一份《说明》，载明现9幢1单元120×室通水、电、气、装修，业主物业费已交，若担保公司与王×馨有任何纠纷，由该公司承担（全款付齐）。王×馨原认购的10幢1单元70×室45万元房款已付齐，后期调换9幢1单元120×室的房款差价部分王×馨与滁州银河房地产开发有限公司尚未结算。涉案房屋在调换给王×馨前已经被抵押给担保公司。

【案件焦点】

出售已办理抵押登记的商品房买卖合同是否有效。

【法院裁判要旨】

安徽省滁州市琅琊区人民法院经审理认为：王×馨虽与滁州银河房地产开发有限公司签订了商品房认购单，但该份认购单不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。虽然滁州银河房地产开发有限公司将王×馨认购的10幢1单元70×室调换至9幢1单元120×室，王×馨交纳了全部房款45万元并实际入住，但因滁州银河房地产开发有限公司隐瞒了该120×室已被设定抵押的事实，违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定，故双方之间的转让行为应属无效。

安徽省滁州市琅琊区人民法院依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回王×馨的诉讼请求。

王×馨提起上诉。安徽省滁州市中级人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案王×馨与滁州银河房地产开发有限公司签订的商品房认购单，已明确约定了所购商品房的具体房号、建筑面积、单价、总房款以及优惠等，且滁州银河房地产开发有限公司已按约定收受了王×馨该套房屋45万元购房款。因滁州银河房地产开发有限公司将该套房屋已出售他人，滁州银河房地产开发有限公司又调换涉案房屋交付与王×馨，并约定了差价另行结算。王×馨与滁州银河房地产开发有限公司之间签订的协议应为商品房买卖合同。滁州银河房地产开发有限公司在此之前虽已将涉案房屋抵押给他人，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。因此，一审判决认定双方之间的转让行为无效不当，二审予以改判。

安徽省滁州市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：

一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2014）琅民一初字第01473号民事判决。

二、确认上诉人王×馨与被上诉人滁州银河房地产开发有限公司之间关于“逸和·水岸帝景”9幢1单元120×室房屋买卖合同有效。

【法官后语】

本案涉及未经抵押权人同意，抵押财产买卖合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从而确立了合同效力和物权效力区分原则。根据该条物权变动原因与结果区分原则之规定精神，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但对抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押财产，买卖合同是否无效，对此法律和司法解释均无明确规定。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得“转让”抵押财产。该“转让”，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即买卖合同的合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

编写人：安徽省滁州市中级人民法院 杨达