11 房屋买卖合同关系中协议的签订及维权问题

——朱菁菁诉云南实力房地产开发经营集团有限公司、云南浙商集团有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第1037号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：朱菁菁

被告：云南实力房地产开发经营集团有限公司、云南浙商集团有限公司

【基本案情】

2011年11月9日，二被告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称实力集团）、云南浙商集团有限公司（以下简称浙商公司）在《生活新报》刊登了“通告”，载明：“……即日起至2012年1月31日，凡在此期间购买‘东盟森林’和‘实力心城’项目住宅、公寓及商铺的购房客户，若因我方调整价格导致‘东盟森林’和‘实力心城’项目在交房前出现整体平均售价下降的情况，我公司将三倍返还购房客户差价金额。”2011年12月10日，原告与被告实力集团签订了《补充协议》，该协议第一条第1款约定：自2011年11月9日至2012年1月31日，原告在此期间购买“东盟森林”和“实力心城”项目住宅、公寓及商铺，若因被告调整价格导致“东盟森林”和“实力心城”项目在交房前出现整体平均售价下降的情况，被告将三倍返还乙方差价金额；第2.3.1约定：整体平均售价以报纸公示价格为准；第三条约定：本补充协议作为《商品房购销合同》附件，与《商品房购销合同》享有同等法律效力。后原告与被告实力集团于2011年12月21日签订了《商品房购销合同》（合同登记号：CG2011122107083），约定原告购买被告实力集团开发的实力心城6幢6层60×号房屋，总价为649098元，交房时间为2013年9月30日前。2013年8月23日，原告与被告实力集团签订了《〈商品房购销合同〉住宅变更协议》，协议第三条约定：“……乙方不得以甲方楼盘市场售价发生变化为由要求甲方弥补损失或差价。”

原告诉称二被告于2011年11月9日发布通告，承诺在规定期限内购买被告住宅的客户，若在交房前出现整体平均售价下降的情况，将三倍返还购房客户的差价金额。原告以每平方米9137元的价格购得被告开发的住宅，现被告住宅平均售价降至5500元每平方米，现原告起诉要求人民法院判令：1.二被告支付原告三倍差价金额共计775134.5元；2.二被告支付原告自2015年1月至2015年5月的同期人民银行贷款四倍利息共计66855元；3.诉讼费由二被告承担。

被告实力集团答辩称：双方于2011年12月10日签订的补充协议合法有效，对双方有约束力，原告不具备享受降价差额的四个条件，购销合同约定2013年9月30日交房前出现整体平均售价下降，才能按照协议约定降价差额返还，本案未出现该情况。该诉请不应得到支持。

被告浙商集团答辩称：本案开发商并非我公司，实力集团和浙商公司在生活新报发布的通告第三条已经写明享受降价差额的条件，浙商公司是实力集团的子公司，我方没有单独出售过房子，本案与我方无关，我方不应承担责任。

【案件焦点】

原告朱菁菁是否符合享受“降价差额三倍返还”的条件？

【法院裁判要旨】

云南省昆明市呈贡区人民法院经审理认为：一、《补充协议》第一条第1款约定：“……出现整体平均售价下降的情况，被告将三倍返还乙方差价金额……”第2.3.1约定：“整体平均售价以报纸公示价格为准。”本案中，原告提交的公证书中载明的房屋价格为“搜房网”上的价格，并非被告实力集团的官方售价，也非实际售价；公证书中载明为“实力心城新房最低价5500元/平方米”，该价格为最低价格，并非为“整体平均售价”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告并无确实证据证明诉争楼盘价格出现整体平均售价下降的情况，故不符合《补充协议》中约定的享受“降价差额三倍返还”的条件；

二、《〈商品房购销合同〉住宅变更协议》第三条约定：“……乙方不得以甲方楼盘市场售价发生变化为由要求甲方弥补损失或差价。”《补充协议》第三条约定：“本补充协议作为《商品房购销合同》附件，与《商品房购销合同》享有同等法律效力。”本院认为，该变更协议应视为对双方此前签订的《商品房购销合同》及其附件《补充协议》的变更，故根据变更协议的约定，原告亦不再享有要求被告补偿差价的权利。

综上，原告朱菁菁无确实、充分证据证明其已满足享受“降价差额三倍返还”的条件，且其与被告实力集团签订的《〈商品房购销合同〉住宅变更协议》已经对原《补充协议》的内容进行了变更，不再享有要求被告补偿差价的权利。故原告依据该《补充协议》要求被告三倍返还购房款差价的主张不成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告朱菁菁的诉讼请求。

【法官后语】

本案涉及房地产开发商与购房人签订“降价差额三倍返还”的相关协议适用问题，因该类协议通常赔偿幅度很大，因此要求极为严格，购房人需严格按照协议要求方能获得赔偿。此类案件对购房人签订此类协议及如何维权具有教育意义，同时购房人也应认识到购房后房价的波动属于正常市场行为，不能将房价下跌一味地认为是房地产开发商的责任。

购房人作为自然人，与房地产开发商签订相关合同时，因多为格式合同，故签订时需谨慎审查合同，注意其中一些重要词句表达的含义。此外，在合同约定的可以维权的事由发生时，需及时维护自己的权益。对于补充协议，变更协议等协议，更需慎重签订。

编写人：云南省昆明市呈贡区人民法院 李骁